[부동산] 부동산시장 향후 전망과 참여정부 부동산 정책의 평가 및 대안 분석

[부동산] 부동산시장 향후 전망과 참여정부 부동산 정책의 평가 및 대안 분석-3

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레포트 > 경제경영계열
2007.04.11
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소개글

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Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 개념

Ⅲ. 자산유동화증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)의 특징과 한계

Ⅳ. 부동산시장 향후 전망
1. 구조조정용 부동산투자회사가 선도
2. 안정적투자 패턴의 정착
3. 초기투자 business model
4. 수익률의 증가
5. 부동산 투기발생 우려
6. 현물출자 설립
7. 사기 및 부실사태 발생

Ⅴ. 참여정부 부동산 정책의 평가와 대안 모색
1. 부동산 세제 개혁의 바람직한 방향
2. 참여정부 부동산 정책에 대한 평가
1) 정책 전반에 대한 평가
2) 부동산 세제정책 평가 I - 5.4대책 이전
3) 부동산 세제정책 평가 II - 5.4대책 이후
3. 부동산 종합대책과 관련한 몇 가지 제안

Ⅵ. 결론

본문내용

리츠에 투자하여 성공적인 성과를 얻으려면 전략적인 접근이 필요하다. 첫째, 리츠에 투자한 성과가 성공적이었는지 아니면 실패했는지를 판단하기 위해서는 먼저 자신의 투자목표가 무엇인지를 정확히 판단할 필요가 있다. 즉 자신의 투자목표가 고수익-고위험인지 아니면 저수익-저위험인지에 따라서 원하던 투자성과를 성취했는지 판단할 수 있기 때문이다. 항시 높은 수익에는 높은 위험이 따르기 마련이므로 위험 한 단위에 대한 수익의 정도를 비교하는 것이 적정한 것이다. 둘째, 자신의 투자목적에 적합한 투자대상 리츠를 선정해야 투자목적에 부합하는 결과를 얻을 수 있다. 모든 투자자들은 위험은 낮으면서 높은 수익을 기대하지만, 실질 투자세계에서는 이를 충족시키기 어려운 것이 현실이다. 따라서 감수할 수 있는 위험 수준에서 수익을 극대화해야 하는 것이다. 예를 들면 위험 수준이 높아도 고수익을 기대한다면 부실부동산을 인수하여 리모델링을 한다든지, 상대적으로 안정적인 임대주택이나 오피스 빌딩 임대사업보다는 소매시설의 리뉴얼 사업을 주로하는 리츠가 적합하다. 반대로 일정 수준의 배당은 유지하면서도 때에 따라서는 상대적으로 조금이라도 높은 수익을 기대한다면 전체 자기자본에서 개발사업이나, 적극적인 수입(active income)에 투자하는 리츠에 관심을 가져야 할 것이다. 셋째, 미국 리츠 시장의 역사적인 경험에 비추어 볼 때 여러 지역의 다양한 부동산에 투자하는 리츠보다는 특정 지역에서 특정 유형의 부동산에 주력하는 리츠가 시장수익을 초과하는 수익을 얻은 것으로 나타났다. 이런 결과는 부동산의 경우 특정 분야에 집중해야만 규모의 경제, 독점적 지위 등으로 초과 수익을 올릴 수 있을 뿐 아니라, 관리 측면에서도 비용절감이 가능하기 때문이다. 따라서 특정 지역, 특정 유형의 부동산 시장에 주력하는 리츠에 투자하는 것이 훨씬 유리하다. 넷째, 리츠는 계속기업이기 때문에 성장성이 높은 리츠를 선택하는 것이 중장기적으로 높은 성과를 기대할 수 있다. 단기적으로는 니치(nitche) 시장에서 상당한 수익을 얻을 수 있다 하더라도 지속적인 성장을 할 수 없다면 높은 투자수익을 얻기는 어려울 것이다. 그렇기 때문에 리츠의 성장전략상으로 볼 때 지속적인 발전이 가능한 지를 판단한 후에 투자하는 것이 좋다. 다섯째, 리츠의 투자성과는 리츠 운용인력의 질에 의해서 대부분 결정된다고 할만큼 운영 인력은 중요하다. 미국의 투자격언 중에서 명성이 높은 회사의 수준 낮은 운용인력들이 운용하는 펀드에 투자하는 것보다는, 명성이 낮은 회사라 하더라도 높은 질을 지닌 운용인력을 보유한 펀드에 투자하는 것이 낫다는 말이 있다. 그러므로 운용인력이 주요 보유 부동산의 운용에 적합한 전문인력인지를 중요하게 살펴야 할 것이다. 특히 외관상의 화려함 못지 않게 이 운용인력에 부동산의 바닥 경험이 많은 인력이 포함되었는지 반드시 살펴야 할 것이다. 왜냐하면 부동산이란 이론만으로는 해결되지 않는 일이 너무나 많이 발생하기 때문이다. 그러나 전문지식이 없는 현장 경험은 펀드를 위험에 빠지게 할 수도 있으므로 전문성과 경험이 적절히 배합되었는지를 살펴야 한다.
여섯 번째, 아무리 좋은 성과를 보여도 리츠의 운용인력이나 경영진이 자신에 관한 투자정보를 수시로 투명하게 공시하지 않는다면 투자 대상에서 제외해야 할 것이다. 리츠의 생명은 투명성이며, 투명성이 상실된 리츠는 언젠가 투자자에게 치명상을 입힐 수 있기 때문이다. 일반 투자자들이 리츠에 관한 각종 정보들만을 보고 합리적인 투자판단을 하기란 결코 쉽지 않을 것이다. 특히 부동산이란 개별성이 강하기 때문에 전문적인 인력조차도 순간적으로 판단하기가 쉽지 않다. 따라서 리츠에 대한 각종 분석가들의 보고서, 부동산 투자자문회사의 분석보고서, 각종 리서치 기관의 마켓보고서 등을 살펴볼 필요가 있다. 그러나 최종적으로는 투자자 자신이 투자의사결정을 해야하기 때문에 스스로 투자판단 능력을 향상시키는 노력이 필요한 것은 재론의 여지가 없는 것이다.

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