![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-1](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0001.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-2](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0002.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-3](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0003.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-4](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0004.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-5](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0005.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-6](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0006.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-7](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0007.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-8](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0008.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-9](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0009.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-10](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0010.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-11](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0011.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-12](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0012.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-13](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0013.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-14](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0014.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-15](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0015.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-16](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0016.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-17](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0017.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-18](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0018.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-19](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0019.gif)
![[부동산] 부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석-20](http://images.happyhaksul.com/thumb/163/162469-0020.gif)
분야
hwp1. 소액으로 우량한 부동산에 투자
2. 분산투자
3. 높은 유동성
4. inflationary hedge의 가능성
5. 주식시장과의 비상관성
6. 비과세 특전
7. 전문가에 의한 운용
8. 배당이익 비교우위
9. 자본 상환 배분
Ⅱ. 부동산 증권화. 유동화제도
1. 부동산증권화, 유동화의 개념
2. 부동산 증권화, 유동화의 유형
1) 자산담보부채권(ABS)
2) 주택저당채권담보부채권(MBS)
3) 부동산투자신탁(리츠-REITs)
Ⅲ. 부동산신탁의 유형
1. 목적에 따른 분류
2. 등기이행의 유무에 따른 분류
3. 소유권의 귀속에 따른 분류
Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)
Ⅴ. 신탁의 중도해지와 환매
1. 현행 신탁관련 법령상 해지규정의 미비
1) 신탁업법 등
2) 증권투자신탁업법 등
2. 수익증권의 환매청구절차
3. 계약형 리츠(REITs)에 있어서 환매규정의 보완필요
Ⅵ. 부동산투자회사 출범에 따른 영향
1. 부동산 투자시장에 미치는 영향
2. 금융시장에 미치는 영향
3. 관련업체에 미치는 영향
1) 중개 유통업체
2) 건설업계
3) 자산관리회사
4) 개발회사
Ⅶ. 부동산 증권화의 한계
1. 부동산에 대한 인식의 변화
2. 정보인프라의 구축
3. 부동산 관련 지수발표
4. 가치산정방법의 개선
5. 법적, 제도적 정비
6. 하나의 도구
7. 토지의 공공성 훼손
8. 부동산과 재산권개념에 관한 변화와 정비
9. 부동산의 수익성 보장
10. 부동산 경영의 KNOW-HOW 부족
Ⅷ. 제도간 비교 분석 및 수요 전망
1. 비교 분석
2. 시장 수요 추정 및 향후 전망
1) 시장 수요 추정
2) 시장 수요 규모
3) 시장 수요 성향
4) 향후 전망
1. 소액으로 우량한 부동산에 투자
소수라도 일류 부동산에 투자가능하다. 부동산투자신탁의 최대 메리트는 소액으로 여러종류의 우량한 부동산에 투자할 수 있다는 점이다. 통상 도심의 금싸라기 땅에 있는 빌딩은 투자대상으로 매력이 높다고 생각한다. 그러나 이런 우량한 부동산이 팔려고 나와있을리 없고, 투자할 기회는 거의 없다. 또한 이런 부동산은 투자금액도 막대하기 때문에 일반적인 투자가에게는 그림의 떡이 되고 만다. 하지만 부동산투자신탁이라면, 일반 투자가라도 이런 우량부동산에 소액으로도 투자할 수 있다.
2. 분산투자
다수의 부동산에 투자하여 리스크를 경감시킨다. 부동산투자신탁은 그 배당을 가능한 안정시키기 위해 복수 부동산에 투자하고 있다. 따라서 부동산투자신탁이 보유하고 있는 복수 부동산 중, 어떤 한가지 부동산에 있어서 임차인(tenant)이 퇴거하여 수입이 경감하는 등 리스크가 생겨도 다른 부동산에서의 수입으로 배당이 극단적으로 저하하는 리스크를 감소시킬 수 있다. 또한 부동산투자신탁은 부동산 종류나 지역 등 다양한 상품이 예정되어 있기 때문에 복수 부동산투자신탁에 분산투자로 부동산 분산투자를 추구할 수 있다. 단, 분산하더라도 리스크는 저하될 뿐 완전히 없어지지 않는다.
3. 높은 유동성
상장되면 언제라도 매매가 가능하다. 부동산투자신탁은 증권거리법상 유가증권이고 권면 이전에 의해 유통될 수 있다. 그리고 증권거래소 등 많은 시장에 상장되는 것이 예정되어 있기 때문에 상장되면 필요할 때 언제라도 시장에서 매매하여 환금할 수 있다. 또, 언제라도 시장 가격을 볼 수 있다. 통상 부동산을 매매하려고 할 경우에 요구되는 수고와 시간에 비해 유리해진다. 다만 어디까지나 시장에서의 매매 관계에서 매일 거래가 성립되어 가격이 붙는다고는 할 수 없고 매각이 집중된 경우에는 거래가 성립되지 않고 매각할 수 없는 리스크도 예상된다.
4. inflationary hedge의 가능성
현재 자산 디플레가 진행되고 있다지만, 앞으로 인플레가 될 경우 부동산에 의한 인플레 헷지가 기대된다. 인플레가 될 경우는 인플레와 동반한 부동산임대료 수준이 상승한다. 그렇게 되면 배당 원자가 되는 수입이 증가하고 부동산투자신탁 가치도 상승할 가능성이 있다. 단, 실제 부동산 임대료는 수급관계로 결정된다. 그러므로 임대료가 인플레와 연동하여 상승한다는 것은 약속된 것이 아니고, 인플레률에 비례하여 부동산임대료나 부동산투자신탁 가격이 같이 상승하리란 보장도 없다. 디플레의 경우에 오히려 연동되어 가치가 저하할 가능성도 있음에 유의하자.
5. 주식시장과의 비상관성
주식의 폭등폭락 영향이 적다. 부동산투자신탁 가치는 그 보유 부동산이 만든 수익에 의해 결정된다. (이 평가에 관한 논의는 제5장에 상세히 있음) 따라서 안정된 배당을 할 수 있는 부동산투자신탁이라면 그 가치는 주식시장이 크게 변동할 때도 쉽게 영향받지 않는다는 특성을 지닌다. 실제 부동산투자신탁 주식과의 상관성은 낮다. 그러므로 주식시장 동향에 영향받지 않는 자산으로써 분산할 가치가 있다고 할 수 있다. 단, 주식시장 저미에 의한 역자산효과에 따른 영향 등, 상황에 따라서 주식시장 동향에 영향을 받을 수 있고, 경제환경 등 양쪽 시장에 일정한 영향을 주는 경우도 있으므로 모든 리스크를 회피할 수 있다는 말은 아님에 유의하자.
