[조세법] 부동산 가격 안정은 시장원리로 푼다

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레포트 > 경제경영계열
2009.04.24
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소개글

[조세법] 부동산 가격 안정은 시장원리로 푼다에 대한 자료입니다.

아파트 후분양제와 소비자 이익
I. 서설
II. 현행 선분양제도의 문제점
III. 선분양제도의 단점을 개선하는 후분양제도의 문제점
1. 주택공급을 위축할 가능성이 큼
2. 후분양으로 집값이 안정되진 않음
IV. 결론

수요 안정과 공급 증대가 핵심적인 안정대책
I. 서설
II. 분양가 원가공개
III. 분양가 규제
IV. 결론

기존주택자 재산세 중과는 점진적으로
I. 서설
II. 과거 재산세제도와 문제점
III. 재산세 중과의 장·단점
IV. 종합부동산세의 위헌판결 및 필요성 여부
1. 종합부동산세의 위헌판결
2. 종합부동산세의 기능
1) 조세부담의 형평성 제고
2) 부동산 가격 안정에 기여
3) 서민 주거생활 안정을 지원
4) 지역균형발전 재원으로 사용
3. 종합부동산세의 필요성 여부
V. 재산세 중과의 해결책 및 소결

토지 이용규제 완화로 가용 토지공급 확대
I. 서설
II. 토지 이용규제 완화 대안
1) 용도 변경에 따른 개발이익환수와 형평성 문제
2) 난개발 우려의 문제
III. 소결론

* 참고자료(용도지역에 따른 행위제한)

본문내용

아파트 후분양제와 소비자 이익

I. 서설

현행 아파트 공급제도는 선분양제도(아파트 공사를 일부 시작한 뒤 입주권을 일반소비자에게 매각하는 방식)이다.
후분양제도는 아파트 공사가 완공되거나 완공단계에 아파트를 분양하는 방식이다.

II. 현행 선분양제도의 문제점

1. 완공 후 아파트가 당초 모델하우스나 광고와 다를 때가 있다.
2. 건설 도중 건설업체부도로 공사가 중단되면 주택보증회사의 보증으로 다른 회사가 완공하긴 하나 입주자에게 피해가 갈 수 있다.

III. 선분양제도의 단점을 개선하는 후분양제도의 문제점

1. 주택공급을 위축할 가능성이 큼.
1) 건설회사가 토지매입비와 공사비 전부를 자신이 투입하여 완공 후 분양해야해 위험부담 이 높아짐 -> 주택공급 위축
2) 건설회사는 막대한 비용을 차입할 수밖에 없는데, 신용이 낮은 회사는 차입에 어려움이 따르고 이자를 부담해야함. 차입에 따른 부채비율 상승 -> 주택공급 위축, 재무구조 악화
3)‘프로젝트 파이낸싱 금융기관이 사회간접자본등 특정사업의 사업성과 장래의 현금으름을 보고 자금을 지원하는 금융기법이다. 보통 대규모 자금이 필요한 발전소, 고속도로 건설 등의 사업에 사용되는 방식으로 선진국에서는 이미 보편화돼 있다. 해당 프로젝트 자체를 담보로 하여 장기간 대출해주는 것이므로 금융기관이 개발계획의 조사와 입안 단계에서 참여하여 프로젝트의 수익성을 심사한다.
’ 등으로 금융기관에 일부위험을 분산할 수 있으나, 선분양제도 에 비하면 위험부담 큼 -> 주택공급 위축
2. 후분양으로 집값이 안정되진 않음.
1) 후분양제는 건설회사가 차입을 하기 때문에 이자를 부담 -> 분양원가 상승
2) 선분양제도는 소비자가 집값하락의 위험부담을 안고 선분양하는 것에 대해 보상하기 위 해 입주시 판매가격을 예상가격보다 낮게 정하는게 상례 -> 후분양제도는 완공 당시의 시장가격으로 분양하기에 선분양보다 비쌀 가능성 있음(이점에서 신규아파트 투기억제 면에서는 긍정적)

IV. 결론

집값이 안정되어 선분양으로 소비자가 구매를 꺼리면 후분양이 자연히 늘어날 것. 시기적으로 공급이 부족해 집값이 불안할 때 후분양 확대는 바람직하지 않음.
따라서, 아파트 후분양제도는 정부가 강제할 것이 아니라 시장기능에 따라 건설회사와 소비자가 선택하게 해야함.
수요 안정과 공급 증대가 핵심적인 안정대책

I. 서설

정부가 많은 아파트 가격 대책을 발표함(분양가 원가 공개, 분양가 규제, 후분양제 등).
이들 중 분양가 원가공개와 분양가규제에 대해 검토 하겠습니다.

II. 분양가 원가공개

분양가 원가공개 되면
1. 공개된 아파트 원가의 정확성에 대한 불신 제기될 것.
일반소비자는 분양가 원가공개 내용에 대해 불신을 갖고 정부나 신뢰할 만한 기관에 조사해달라 할 것 -> 원가 검증과정 중 기업의 영업비밀이 공개될 가능성이 있음.
2. 적정 이익률에 대한 논쟁 제기될 것.
건설사의 이익률이 높다고 생각되는 아파트에 대해 분양가를 낮추라는 압력을 가할 것 임 -> 건설회사는 혼란에 빠짐 -> 결국, 정부가 나서서 몇% 또는 3.3㎦당 얼마의 이익

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