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레포트 > 경제경영계열

[부동산금융] 주택공사 부지 오피스빌딩 신축사업

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레포트 > 경제경영계열
2009.04.24
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소개글

[부동산금융] 주택공사 부지 오피스빌딩 신축사업에 대한 자료입니다.

1. 계획사업의 개요
1) 투자개요
2) 개발부동산 개요
3) 총소요자금
4) 재원조달계획

2. 사업환경분석
1) 오피스 빌딩의 수요와 공급
2) 분당권역 현황
3) 공사부지의 사업환경

3. 상품계획
1) 사업구도 및 일정표
2) 관련법규 및 인허가 절차
3) 임대료 설정 및 분석

4. 사업성분석
1) 사업 컨셉 및 세부사항
2) 주변지역사례
3) 마켓팅 전략

※ 첨부 현금흐름분석

본문내용

1. 계획 사업의 개요

1) 투자개요
- 본 사업은 주택공사부지에 지상15층/지하3층의 연면적 약 8198평의 오피스신축사업에 대한 총 1,800억원 규모의 P/F대출 건임.
- 시행사 (주)우림건설 는 사업부지 100%계약 및 중도금을 납부한 상태로 사업부지는 일반상업지역으로 광로3류(주간선도로)접하고 대로2류(보조간선도로)접하며 중로1류(집산도로)에 접함
- 안정적 재무능력의 (주)GS건설(회사채등급 AA- )이 시공으로 참여함
- 본 사업의 정확한 주소는 경기도 성남시 분당구 구미동 175번지로 2011년 이전 계획인 현 주택공사부지 28,050.20m2중 약 30%에 해당되는 8456.00m2면적에 진행되는 사업임.

2) 개발부동산 개요

구 분
내 용
사업부지
성남시 분당구 구미동 175번지
지역/지구
일반상업지역
전체대지면적
8,456.00㎡
2,558평
연면적
지 상
50,814㎡
15,398평
지 하
10,163㎡
3,080평
합 계
60,977㎡
18,478평
건축규모
지하3층, 지상15층
용적율 및 건폐율
용적율: 800%
건폐율: 50%
전용율
오피스 평균 전용율: 55%
주차대수
계획 200대

3) 총소요자금
3-1) 총소요자금
- 본 사업은 총 소요자금은 191,472 백만원으로 토지인수대금 67,721 백만원, 건설원가 81,377 백만원, 용역비 12,195 백만원, 부담금 2,957 백만원, 기타비 1,736백만원, 금융비 26,022백만원이 소요 될 것으로 예상됨.

구 분
금 액
총
소
요
자
금

토지비

토지매입원가
₩64,829,952,000
취득제세
₩2,632,096,051
인지대,법무사수수료
₩259,319,808
토지매입용역비
₩200,000
소계
₩67,721,567,859
공사비
건축공사비
₩79,454,618,182
인입비
₩369,556,364
예술장식품비
₩1,553,333,166
소계
₩81,377,507,711
용역비
설계비
₩6,097,680,000
감리비
₩6,097,680,000
인허가비
₩315,000
소계
₩12,195,675,000
부담금
보존등기비
₩2,956,912,574
상하수도부담금
₩500,000
소계
₩2,957,412,574
기타
시행사관리비
₩720,000,000
예비비
₩1,016,280,000
소계
₩1,736,280,000
금융비
(T1)PF이자
₩4,800,000,000
(T1)PF수수료
₩600,000,000
(T2)PF이자
₩11,792,025,034
(T2)PF수수료
₩2,948,006,259
담보신탁수수료
₩300,000
매각수수료
₩5,882,635,460
소계
₩26,022,966,753
합계합
₩192,011,409,897

3-2) 총소요자금 산출근거
-총소요자금의 산출근거는 다음과 같음.

구 분
산 출 근 거

토지비

토지매입원가
대지면적
2,558평
x
공시지가
25344000
취득제세
토지매입원가
₩64,829,952,000
x
취득세
4.06%
인지대,법무사수수료
토지매입원가
₩64,829,952,000
x
수수료
0.40%
토지매입용역비

일식
　
　
　
　
소계
　
　
　
　
　
공사비
건축공사비
전체연면적
18478평
x
건축공사비
4300000
인입비
전체연면적
18478평
x
인입비
20000
예술장식품비
지상연면적
15398평
x
예술장식품비
4367000
X0.7%
소계
　
　
　
　
　
용역비

설계비
전체연면적
18478평
x
설계비
100000
감리비
전체연면적
18478평
x
감리비
100000
인허가비
일식
　
　
　
　
소계
　
　
　
　
　
부담금
보존등기비
건축공사비 등
₩93,573,182,711
x
보존등기비
3.16%
상하수도부담금
일식
　
　
　
　
소계
　
　
　
　
　
기타
시행사관리비
사업기간
24
x
시행사관리비
30000000
예비비
매출액
₩203,256,000,000
x
예비비
0.50%
소계
　
　
　
　
　
금융비
(T1)PF이자
PF금액
₩60,000,000,000
x
적용금리
8%
(T1)PF수수료
PF금액
₩60,000,000,000
x
수수료
1%
(T2)PF이자
PF금액
₩98,266,875,285
x
적용금리
12%
(T2)PF수수료
PF금액
₩98,266,875,285
x
수수료
3%
담보신탁수수료
일식
　
　
　
　
매각수수료
매각금액
₩235,305,418,412
x
수수료
3%
소계
　
　
　
　
　
합계
　
　
　
　
　

4) 재원조달계획
- 회사는 총소요자금을 자체자금 조달 또는 외부차입이 필요하다고 판단
- 회사는 SPC 에 100억원 규모의 출자를 계획하고 있음.
- 회사는 현재 국내외 금융기관과 금융관련 협상을 진행하고 있으며, 검토일 현재 구체적인 금융조건은 미정인 상태임, 본 건 검토에는 하기의 금융구조 및 조건을 적용함.

[선순위차임금 - Tranche Ⅰ]

구분
산출근거
차임규모
600억원
인출시기
2011년 3월
차입금 용도
토지인수금
적용 금리
8 % 로 적용
적용 수수료
1 % 로 적용
상환시점

[후순위차임금 - Tranche Ⅱ]

구분
산출근거
차임규모
1200억원
인출시기
2011년 6월
차입금 용도
건설비 및 기타비용
적용 금리
12 % 로 적용
적용 수수료
3 % 로 적용
상환시점

대출금의 상환순서는 Tranche Ⅰ선순위, Tranche Ⅱ후순위로 한다.
Tranche Ⅰ상환계획
오피스빌딩의 분양 후 임대료와 관리비 수입, 그리고 임대료보증금 운용수익을 통하여 매년 일정금액을 상환할 계획임. 건물이 분양되고 햇수로 4년되는 해에 대출금을 모두 상환할 수 있을 예정임.
만약 4년이내에 상환되지 않을 경우, 패널티로 추가 금리를 부과하며, 그 후년에 모두 상환하는 것을 목표로 함.

Tranche Ⅱ 상환계획
본 건물은 시행사의 책임매각을 전제로 하며, 만약 책임매각이 되지 않을 경우 시공사가 인수할 의무를 가진다. 시행사가 제 3자에게 매각시에는 매각금액의 3%를 수수료로 지급하며, 만약 매각이 이루어 지지 않을 경우에는 시공사가 약정가(700만원/평)에 매수하고, Tranche Ⅱ를 상환하도록 한다.
2. 사업환경분석
1) 오피스 빌딩의 수요와 공급
- 단기적으로 공급물량이 제한적이며, 수요는 지속적으로 상승하여 오피스 가격이 당분간 상승할 예정이다.
- 2000년 이후 국내 부동산시장은 투자신탁상품에서 부동산투자회사, 부동산펀드 상품으로 확대되고 있으며, 그 규모가 날로 커지고 있다.
- 거래량을 살펴보면, 2007년 총 195건에 6조원가량으로 성장
- 서울 오피스시장의 CBD, KBD, YBD의 평균 임대료는 2002년 3.3m2당 5만원에서 2007년 7만원, 2008년 8만원으로 상승.
- 공실율은 부동산관리회사인 교보리얼코의 2008년1/4분기 오피스시장동향보고서에 의하면 사상 최저 수치인 0.8%를 기록하였고, 임대료는 2008년 5~10%이상 인상되면서 2008년1/4분기 이후 상승 현상이 본격화 될 것으로 전망됨으로써 임대시장의 호황세는 지속될것으로 보임.
- 오피스빌딩의 공급은 강남의 삼성타운을 제외하고는 대부분 공급이 대기중이거나, 공사중으로 당분간 시장에 영향을 주지는 못할 것으로 보여져 수급불균형 상태는 더욱 약화되고 공급이 2010년까지 제한적일 것으로 보임.
- 최근의 높은 금리, 도심재개발에 따른 오피스빌딩 개발사업이 지연되고 있어서 수급불균형 상태의 해소는 2012년까지는 어려울 것으로 예상.

#오피스 #빌딩 #임대료 #사업 #수수료 #분당 #관리비 #계획 #면적 #공사

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