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분야
hwpⅠ. 상가임대차 보호법
① 의 의
② 내 용
③ 최 소 임 대 차 기 간
Ⅱ. 대항력
① 의 의
② 내 용
③ 사 례
Ⅲ. 변제권
① 우 선 변 제 권
- 의 의
- 내 용
② 최 우 선 변 제 권
- 의 의
- 내 용
- 겸유한 사례
③ 우 선 변 제 권 과 최 우 선 변 제 권 비 교
Ⅳ. 임대차 계약 갱신요구권
① 의 의
② 내 용
③ 사 례
Ⅴ. 임차권 등기명령제도
① 의 의
② 내 용
③ 사 례
1. 적용대상(보증금액기준)
(1) 서울특별시 : 2억4천만원
(2) 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 1억9천만원
(3) 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
(4) 그 밖의 지역 : 1억4천만원
* 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당된다
2. 최소 임대차 기간
임대차 기간의 경우 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제9조제1항).
Ⅱ대항력
1. 의의
민법에서, 이미 유효하게 이루어진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률에서의 권리와 능력을 말한다.
2. 내용
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.
3. 대항력사례
질문
저는 농사를 짓는 사람인데 1987년 봄에 주택소유를 위하여 서울에 사는 지주 수룡으로부터 집터로 필요한 땅 50평 가량을 임차, 약 1천만원 가량을 들여 주택을 신축하여 등기한 뒤 매년 쌀 반가마를 임료로 지급하여 왔는데 최근에 부근 땅값이 많이 뛰게 되자 수룡은 제가 임차한 토지를 포함한 부근 일대의 수룡 소유토지를 선종이라는 사람에게 양도하였고 새로 토지소유자가 된 선종은 임대차계약기간의 종료하자 저를 상대로 건물철거 및 토지명도소송을 제기하셔 왔습니다. 저는 선종의 청구를 그대로 받아들일 수 밖에 없는지요 ?
대답
원래 토지 임차인의 권리는 등기하지 않으면 제3자에 대하여 대항할 수 없는 것이나, 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차는 그 지상건물을 등기하면 대항력이 생기므로 귀하는 새로운 토지소유자인 선종에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 이 경우와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 기간의 만료로 종료된 경우 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물등의 매수를 청구할 수도 있습니다. 따라서 귀하는 전 소유자인 수룡에 대하여 주장할 수 있는 매수청구권을 가지고 제3자인 원고에 대하여도 대항할 수 있으며 다만 임대차 계약상 채무불이행의 사유로 수룡과의 임대차 계약이 해지되었거나 또는 주택이 멸실한 때에는 매수청구권을 주장하지 못하게 됩니다.
Ⅲ. 변제권(우선변제권 / 최우선변제권)
• 김학환 / ‘민법 및 민사특별법’ / 인터넷 한겨레
• 로앤비(Lawnb)
http://www.lawnb.com/lawinfo/law/info_law_searchview.asp?ljo=l&lawid=00168520
