![[부동산 감정평가론] 표준지공시지가 &개별공시지가-1](http://images.happyhaksul.com/thumb/541/540891-0001.gif)
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분야
ppt표준지공시지가의 개요
공시지가 결정절차
표준지의 선정
표준지 조사 및 평가절차
표준지 조사 및 평가기준
2.개별공시지가
개별공시지가의 개요
개별공시지가의 산정·결정 절차
비교표준지
토지가격비준표
3.제 언
1989년 공시지가법 제정 전까지 여러 행정기관이 나름대로의 방법으로 공적지가를 평가
인력 및 예산의 낭비 초래 뿐만 아니라 동일 토지에 대한 공적지가가 서로 달라 국민에게 혼란과 불신을 초래
1989년 공시지가법은 다원화된 공적지가 체계를 일원화함
전국의 토지는 3,700만 필지에 달하므로 공신력 있는 감정평가사들이 모든 필지를 매년 평가하는 것은 불가능
공시지가 체제 아래에서 감정평가사들은 전국적으로 50만 필지의 대표적인 필지(표준지)를 직접 평가
-나머지 토지들(개별토지)은 표준지와의 특성차이를 감안하여 간편하게 지가를 산정하는 비준표에 의해 평가
표준지의 적정가격 조사·평가시에는 공시기준일 현재의 다음의 사항을 실지조사함
소재지·지번·지목·면적
위치 및 주변환경
토지의 이용상태·효용성 및 공법상 제한사항과의 부합 여부
교통사정 및 도로조건
형상·지세·지반·지질 등의 상태
편익시설의 접근성 및 편의정도
유해시설의 접근성 및 재해·소음 등 유해정도
기타 가격형성에 영향을 미치는 요인
비교표준지 : 대상토지와 토지특성이 유사한 토지로 대상토지가격산정에 기준이 되는 표준지를 말함
비교표준지는 개별토지의 지가를 산정하기 위한 중요한 요소로서 지가산정 대상토지와 그 특성이 동일한 표준지를 비교표준지로 선정하는 것이 바람직함
표준지는 행정구역(시·군·구)단위별로 용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지의 공법상 규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정함
비교표준지로 이용할 수 있는 전국의 표준지수는 약 450,000개이며, 과세대상 필지수와의 비율은 전국 평균 1:58이나 도시지역, 상업지역에서는 밀도가 보다 높고 농촌지역은 밀도가 낮음
조사대상토지가 일반토지인 경우
조사대상토지와 같은 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지를 선정
조사대상토지가 특수토지(광천지, 염전, 골프장, 경마장)인 경우
용도지역이나 거리에 상관없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선택
조사대상지가 공공용지인 경우
- 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정
표준지 선정의 문제
선정된 표준지가격과 표준지 특성들을 이용한 지가함수(이중로그모형)의 추정계수들로 비준표 구성
: 주관적인 자료(표준지 가격)들을 사용하여 객관적 자료(대용량의 개별공시지가)를 도출
- 표준지의 개념과 선정기준은 개별적인 전문평가 위주의 기준지가의 표준지 개념을 승계
: 통계적인 표본추출개념이 결여(건설교통부, 2001)
공시지가의 적정성
공시지가는 토지공개념의 차원에서 도입되어 낮은 가격으로 출발하였으며, 조세저항 등을 감안한 인위적인 가격통제가 존재(구동회, 2006)
실거래가격 대비 50~90% 수준으로 실거래가격과 괴리가 발생하고 시가반영도도 지역별로 불균형상태(채미옥, 2006)
공시지가 제도 인식상의 문제점
지표성 : 현실의 시장가격은 비정상적인 투기가격이므로, 일반거래지표로서 활용하기 위함을 목적
(감정평가사는 공시지가의 지표성에 역점을 두고 공시지가를 평가)
기준성 : 시장에서 형성되는 가격수준을 가감없이 조사하여 행정업무에 제공함을 목적
(행정업무에서의 요구사항은 현실의 시장가격정보의 비중이 높음)
