분야
hwp1. 역모기지론의 정의
2. 역모기지론의 실태
2.1 국내 도입 실태
2.2 해외 역모기지 사례
3. 역모기지론 위험성 판단
4. 역모기지론의 효과
5. 역모기지론의 필요성 역설
현재 우리나라는 다른 나라와 비교해 급속도로 고령 사회에 진입하고 있다. 생활환경은 계속 개선되고 의료 기술이 발달하면서 우리나라의 평균 수명 역시 큰 폭으로 성장했다. 반면 가임기 여성의 출산율을 지속적으로 떨어지면서 비경제활동인구가 증가했다. 이러한 고령화는 사회적, 경제적으로 많은 악영향을 일으키고 있다. 사회적으로 우리나라의 가족 형태는 핵가족이 되고 있으며 부양가족 없이 노인 단독으로 생활하는 1인가구가 늘어나고 있다. 경제적으로는 경제활동인구가 비경제활동인구에 비해 빠른 속도로 줄어들며 1인당 부양가족이 늘어나 가계경제의 근간이 흔들릴 위험에 처해있다. 퇴직 시기는 점차 빨라져 갑자기 은퇴를 맞이한 사람이 늘어나 가계는 저축과 소비 여력을 상실하고 만다. 결국 국가 경제는 실질 소비가 줄어듦에 따라 위축될 수밖에 없으며 사회 보장비를 늘려야만 한다. 이것이 지금 우리나라가 처한 사회 경제 상황이다.
따라서 고령화 사회에서는 특히 노인가구의 삶의 질을 보장하기 위한 장치가 필요하다. 이를 위해서는 기본적인 생계를 유지할 뿐만 아니라 은퇴 이전의 삶과 같은 정도로 생활수준을 유지할 자금이 필요하다. 그런데 국민연금은 수급 연령이 점차 높아지고 보험료도 인상되고 있다. 노인인구 증가율을 감안할 때 국민연금은 피보험자가 보험금을 받을 시기에는 동결이 되는 파국을 맞이할 위험도 있다. 그러므로 정부 차원의 지원만 기다릴 게 아니라 개인적인 노후 대비가 중요하다.
2010
2018
2026
2010
2018
2026
총인구
49.220
49.934
49.771
구성비
100.0
100.0
100.0
0-14세
8.013
6.495
5.796
0-14세
16.3
13.0
11.6
15-64세
35.852
36.276
33.618
15-64세
72.8
72.6
67.5
65세 이상
5.354
7.162
10.357
65세 이상
10.9
14.3
20.8
표 1 연령계층별 인구 구성비 추이, 통계청(2005), 「장례인구특별추계」, 단위 천 명, %
그 개인적 차원의 노후 대비가 바로 역모기지론이다. 역모기지론이란 개인이 가지고 있는 주택이나 택지를 담보로 설정한 뒤 이를 담보로 맡은 은행에서 연금 형식으로 개인에게 지급하는 제도이다. 연금을 받는 개인이 사망한 이후에 은행은 담보로 맡은 주택이나 택지를 처분해서 상환한다. 역모기지론을 이용하는 개인은 주거 사용자산을 생존할 때는 그대로 가지고 있으면서 필요소득을 충당할 수 있다는 장점을 지닌다.
일반 모기지는 대출시점에서 개인의 상환능력이나 신용도를 중요하게 고려한다. 반면, 역모기지의 경우 주택이나 택지를 담보로 하기 때문에 모기지에서 고려하는 상환능력이나 신용도보다 미래 시점에 있는 주택의 가치가 가장 중요한 평가 대상이 된다. 따라서 특정 미래 시점에서 주택의 가치가 높게 평가될수록 개인이 받을 수 있는 연금의 크기도 커지게 된다. 부동산을 현금으로 바꾼다는 가정을 통해 역모기지론의 효용성을 확인할 수 있다. 부동산을 현금화하기 위해서는 기존에 두 가지 방법이 있었다. 첫째, 부동산을 매각해야만 한다. 하지만 이 경우에는 양도소득세 등의 비용이 추가로 발생한다. 둘째, 부동산을 담보로 대출을 받는 것이다. 이 경우에는 이자에 대한 비용이 발생한다. 역모기지론은 부동산을 매각하지 않고 일단 사용하면서도 생활비를 지급받기 때문에 부동산을 통해 현금을 만드는 새로운 방법이라 할 수 있다. 고령세대에게 역모기지론은 특히 적합한 연금제도가 되는 것이다.
모기지
역모기지
주이용자
20-30대의 소득자
60대 이후의 노후생활자
대출목적
주택구입
수입증가노후생활
대출방법
계약 시에 일괄대출
계약기간전체 걸쳐 분할대출
상환방법
원리금 분할 상환
계약종료 후 원리금 일괄상환
계약종료 시
부채 X
대출금 증가
표 2 모기지와 역모기지의 비교, 김진(2006)에서 재인용.
자료 1 모기지와 역모기지의 대출잔액, 순자산 비교, 김진(2006)
모기지의 경우 계약을 맺은 이후부터 원리금을 갚아나가기 때문에 대출 잔액이 점차 줄어든다. 대출잔액이 줄어듦에 따라 주택가치와 대출잔액의 차액은 커지며 이는 순자산의 증가로 이어진다. 역모기지는 모기지와 정반대의 흐름으로 진행된다. 매달 연금을 받기 때문에 대출잔액은 시간이 갈수록 증가하며 이에 따라 주택가치와 대출잔액이 만나는 시점이 반드시 발생하게 된다. 정리하자면 모기지는 순자산이 증가하는 구조이지만 역모기지는 순자산이 감소하는 구조이다.
강종만·이석호, 『역모기지 활성화 방안』, 서울: 한국금융연구원, 2006.
고성수, 『국내 금융회사의 모기지 활성화 방안』, 서울: 한국금융연구원, 2007.
김진, 『저출산, 고령화 사회를 위한 역모기지론』, 파주: 한국학술정보, 2006.
유선종, 『외국의 역모기지 사례 –미국, 일본, 프랑스, 캐나다, 영국』, 파주: 집문당, 2006.
(논문)
김진, 「고령세대의 생활안정을 위한 역모기지의 활용 방안에 관한 연구」, 『土地補償 法硏究』 Vol.10, 한국토지보상법연구회, 2010.
이영숙, 「역모기지제도에 대한 노인들의 인식과 태도에 관한 연구」, 경원대학교 사 회정책대학원 석사 학위논문, 2011.
정명애, 「역모기지론의 개선방안에 대한 연구」, 한양대학교 공공정책대학원 석사 학 위논문, 2010.
(신문기사)
「고령자 주택 매물 쏟아지면 혼란 … 다양한 역모기지 상품 만들어야」, 중앙일보,
2012년 5월 18일.
한기석, 「[베이버부머 퇴장 쇼크] 3대 노후보장 "혜택받을 사람 별로 없어"」,
서울경제, 2010년 1월 17일.
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