부동산 관련 금융위기의 특징과 정책 대응
분야
사회과학 > 경제학
저자
박원암
발행기관
한국금융연구원
간행물정보
KIF working paper 2013년, 제2013권 제3호, 1~43페이지(총43페이지)
파일형식
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    국문초록
    2008년 9월의 글로벌 금융위기는 1930년대 대공황 이후 최대의 위기로 평가된다. 그러나 이번 위기가 대공황과 다른 점이 있다면 금융자유화와 경제안정으로 선진국 경제가 번영하는 가운데, 미국 등 부동산 시장이 호황을 누렸던 국가들에서 주택금융의 부실과 함께 부동산 시장이 붕괴되면서 발생했다는 것이다. 본고에서는 미국 등 선진국의 부동산 관련 금융위기의 특징을 살펴보고, 이와 관련 지어 우리나라 위기의 특징을 살펴본다. 아울러 최근 경기가 둔화하면서 부동산 시장이 약세를 보이는 가운데 가계부채 문제가 심화 되고 있으므로 가계부채의 연착륙을 위한 정책방향을 제시한다. 1997년 이후 미국 부동산 경기순환의 진폭은 그 이전에 비해 크며, 상승속도에 비해 하강속도가 매우 빠르다. 그러나 주택 시장은 지역별로 매우 이질적이므로 이러한 이질성(heterogeneity)을 고려하지 않으면 적절한 진단과 정책 처방을 할 수 없다. 미국의 경우 주요도시 별로 실질주택가격 변동과 시기에 큰 차이가 있다. 또한 2000년대 큰 폭의 주택 시장 호황과 불황을 겪었던 도시는 1980년대에도 그러하였다. 이상과 같은 특성은 임대료, 소득, 고용등 주택수요를 결정짓는 시장기본요인을 고려하여 조정하더라도 여전히 남아 있다. 따라서 주택가격의 급등과 급락은 주택수요 기본요인의 변화보다는 자산시장에서의 가격결정 과정의 변화를 반영한다. 지역별로 다른 주택공급탄력성도 지역별 가격 변동차이에 기여한다. 미국의 일인당 주택착공물량은 1990년대 초 경기침체가 끝나자 증가하기 시작하여 정점까지 거의 15년 동안 상승하였는데, 정점에서의 일인당 주택착공물량은 그 이전의 정점에 비해 낮은 수준이었다. 그러나 정점에서의 GDP 대비주택투자비중은 건설규모와 건설비용의 증가를 반영하여 그 이전에 비해 낮지 않았다. 또한 2000년대 주택경기 호황기에는 주택이 과잉으로 공급 되었는데도 주택가격이 크게 상승하였다. 주택가격의 거품 가능성을 검증하는 일은 매우 어려운 일이다. 주택가격 급등의 원인으로 주택금융의 활성화와 저금리 기조에 따른 신용확대를 가장 많이 지적하고 있으므로 금융부문의 역할을 분석해야 하는데, 연구자에 따라 주택금융과 저금리가 주택가격에 미친 영향과 거품에 대한 진단이 다르다. 부동산 시장의 호황과 불황은 주택투자와 밀접한 관계를 맺고 있으며, 부의 효과나 담보효과를 통해 소비에 영향을 미친다. 미국의 경기순환에서 주택투자는 선행지표의 역할을 수행하였는데, 주택금융의 발전으로 주택물량보다 주택가격의 역할이 강조되면서 경기선행지표로서의 역할이 약화되었다. 주택금융이 발전되면 소비자의 차입제약이 완화되면서 소비의 평탄화가 이루어진다. 또한 주택은 주택가격 변화에 따라 보유가치가 변화하는 부의 효과를 가지기도 하지만 주택서비스를 제공하기도 하므로 가계가 보유한 주식이 나 채권과 구별된다. 이러한 점들을 감안하면 주택가격의 변화가 소비에 큰 영향을 미치지 않게 되지만 주택보유의 담보효과로 실제로는 소비와 주택가격, 소비와 주택 부 간의 관계가 강화되었다. 부동산과 금융위기에 대한 우리나라의 경험은 미국 등 부동산시장이 호황을 보였던 선진국들과 크게 다르다. 2007년 이후 명목주택가격은 상승추세를 유지하였으며, 실질주택가격은 하락하였으나 하락 폭이 크지 않다. 지역별로는 미국보다 편차가 큰데, 주목할 점은 2002~06년 중 부동산가격 상승기에 강남, 성남 등 일부 지역은 가격이 급등한 데 반해 목포, 순천 등은 가격이 하락하였다는 것이다. 2007년 이후에는 가격이 반대로 움직이면서 평균적인 부동산가격 상승세를 유지할 수 있었다. 우리나라 주택시장이 평균적으로 과열과 폭락의 패턴을 보이지 않으며, 주택담보대출도 최근까지 완만하게 증가하고 있으므로 거품의 가능성이 상대적으로 작을 것이다. 그러나 부동산 가격이 급등한 지역의 경우 상대적으로 거품의 가능성이 크다고 하겠다. 우리나라에서는 미국과는 달리 주거용 건물투자가 높은 경기순행성을 보이며, 다가올 경기침체기에는 소비 등 일부 선행지표들과 더불어 GDP증가율의 둔화에 기여한다. 또 외환위기 이후에는 주거용 건물투자의 경기순행성이 약화되고, 경기침체기에는 오히려 GDP증가율의 둔화를 막는 역할을 했던 것으로 나타났다. 그러나 우리나라의 경우 미국과 달리 주택대출이 크게 늘어나지 않았으므로 주택대출이 최근의 소비와 투자에 큰 영향을 미쳤다고 보기 어렵다. 주택금융보다는 비탄력적인 주택공급이 주택가격과 소비에 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 부동산과 금융위기에 대처하기 위한 대책으로 전통적인 통화정책과 부동산에 대한 조세 등 재정정책 및 글로벌 금융위기 이후 진전되기 시작한 거시건전성 정책을 들 수 있다. 우리나라는 글로벌 금융위기 이후 선진국과 달리 마이너스 성장을 하지 않았고, 2010년에는 우리 경제가 빠르게 회복되면서 그동안 상대적으로 상승세가 미약했던 비수도 권시장이 호조를 보였다. 그러나 1년 정도 지속된 수도권의 부동산가격 하락으로 경기도 외곽과 인천에서 주택대출금액이 주택가격보다 높은 “깡통주택”이 속출하고 있으며, 경제사정 악화로 은행권 가계대출 연체율도 올해 들어 빠르게 상승하고 있다. 이렇게 우리나라의 부동산 및 금융위기가 폭등 지역을 중심으로 발생할 가능성이 높으므로 통화정책 등으로 일률적 대응하기보다는 부동산 시장의 지역적 특성을 감안하여 표적화된 거시건전성 정책을 수립해야 한다. 향후 세계경제가 각종 불확실성으로 회복되지 못하고 우리나라의 수출부진과 경기둔화가 지속될 경우에는 통화정책을 완화함으로써 거시건전성 정책을 보완해야 한다. 아울러 세계경제여건이 악화될 경우 부동산 시장과 금융시장이 세계 경제의 꼬리 위험에도 민감하게 반응하여 2008년 이후 지연된 부동산 가격 급락과 가계부채의 축소(디레버리징)가 발생할 위험이 있다. 특히 우리나라의 가처분소득 대비 가계부채 비율이 선진국보다 높고 독특한 전세제도로 주택관련 후순위 부채가 높은 실정이므로 가계부채 디레버리징이 시작되면 빠른 속도로 진행될 우려가 있다. 금융시스템 위기에 대응하여 부실처리제도를 강화하고 주택시장의 안정적 수급정책을 마련하여 금융시스템의 복원력을 높여야 한다.
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