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중소형 빌딩의 순운영소득 결정요인에 관한 연구
분야 사회과학 > 경제학
저자 김형근 , 신종칠
발행기관 한국부동산분석학회
간행물정보 부동산분석학회 학술발표논문집 2016년, 제2016권 79~99쪽(총21쪽)
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국문초록
대형 오피스 빌딩과 비교하여 중소형 빌딩은 빌딩의 용도, 위치, 투자자유형 등의 상이한 특징을 가진다. 하지만 학술연구가 활발하게 진행되고 있는 대형 오피스 빌딩과 달리 중소형 빌딩에 대한 연구는 찾기 힘든 실정이다. 본 연구는 2009년부터 2015년까지 서울지역에서 실제 거래된 중소형 빌딩사례를 이용하여 순운영소득에 영향을 미치는 요인을 회귀분석을 통해 분석하였다. 대형 오피스 빌딩과 차별화되는 중소형 빌딩의 특징과 이와 관련된 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 중소형 빌딩은 임차인의 용도가 혼재되어 사용되는 특징이 있다. 소매용도의 비율이 높을수록 순운영소득이 높아지는 것으로 나타났다. 이는 주거용도나 업무용도의 임차인에 비해 소매용도의 임차인이 매출증대의 가능성이 높기 때문에 임대료가 높기 때문으로 생각된다. 둘째, 중소형 빌딩은 주요 상권에 위치하는 특징을 가진다. 분석결과, 상권특성에서 상권이 발달한 주요 상권지역에 위치한 중소형 빌딩은 상권이 발달하지 않은 지역의 빌딩에 비해 순운영소득이 높은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 상권이 활성화된 경우 임대료의 수준을 상승시키기 때문으로 생각된다. 셋째, 빌딩의 1층의 임대료가 매매가격에 미치는 영향이 큰 특징을 가진다. 1층의 임대가능면적비율이 높을수록 순운영소득이 높아지는 것으로 나타났다. 중소형 빌딩에서 1층은 주로 소매용도로 사용되며 임대료 수준이 가장 높기 때문으로 생각된다. 넷째, 중소형 빌딩은 다소 비체계적으로 관리되는 경우가 많은 특징을 가진다. 소매나 업무용도의 임차인이 아닌 주거용도로 임차되거나 빌딩의 소유주가 일부를 사용하는 경우에 순운영소득이 낮아지는 것으로 나타났다. 또한 중소형 빌딩에서는 관리비를 정액으로 징수하지 않고 자체관리하거나 실비정산하는 경우가 많이 나타났는데 이 경우 순운영소득이 낮은 것으로 나타났다.
 
 
영문초록
Compare to large office buildings, small and medium buildings show differences in characteristics such as purposes, location and type of investors. Unlike large office buildings, small and medium size buildings do not have systematic ways to approach. That is why studies on small and medium size building market have not been done sufficiently. In order to analyze small and medium building market in Seoul area, real transaction data from 2009 to 2015 was collected and the characteristics were examined. Factors influencing Net Operating Income(NOI) was analyzed through regression analysis. These are the main characteristics of small and medium buildings found using real transaction data. First, small and medium size buildings are owned mostly by individuals rather than corporate bodies. Second, small and medium buildings tend to have mixed use purposes and retail takes up the largest proportion. Third, they prefer to be located in the main commercial areas which could be different from main office areas. Forth, the rent price of the 1st floor has great influence on the price of the building. Fifth, small and medium buildings are developed and managed rather unsystematically. There are a lot of buildings that were developed under its possible floor area ratio and management fees are collected in many different ways. These characteristics were reflected in the regression analysis to find out the factors influencing NOI. The determinants of NOI of the small and medium buildings were: elevator installation; 1st floor lease area ratio; vacancy area ratio; existence of residential tenants; building owner`s usage; and management expense payment method. NOI were influenced not only by 1st floor rent price, but also many other characteristics such as underground level usage and 2nd floor and above area usage.
 
 
중소형 빌딩, 순운영소득, 회귀분석, small and medium buildings, net operation income, regression analysis
 
 
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