비주거용 부동산 과세자료의 통합방안
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국문초록
□ 연구목적 ○ 우리나라 비주거용 부동산관련 정보환경이 양호하지 않다는 것은 거의 모든 전문가들이 동의하는 바이지만, 그 실상이 분석되고 알려진 연구는 전무한 실정이다. ○ 정책실효성이 보장되려면 정책이 근거하는 부동산시장 정보환경의 선진화가 최우선적으로 이루어져야 한다. 그러나 우리나라는 부동산시장 정보환경을 개선하려는 노력은 부족한 상태에서 정책을 도입하는 것에만 집중되어 왔다. ○ 부동산시장 정보환경 즉 비주거용 부동산 공시제도 운영에 필요한 여러 과세관련 자료들의 정밀성과 그 합리적 체계는 공시제도의 원활한 운영을 보장하는 유일한 방법이며, 가장 최우선적으로 정책초점이 맞추어져야 하는 부분이다. - 특히 부동산시장 정보환경이 제대로 갖추어지지 않은 상태에서 제도가 성급히 도입되면 그 제도를 운영하는 공무원들의 어려움이 커질 뿐만 아니라, 비주거용 부동산의 정확한 과세가치 결정을 저해하게 된다. ㆍ그 피해는 고스란히 납세자의 몫이 될 것이며 그에 따라 비주거용 부동산 공시제도의 신뢰성은 저하될 것이다. ○ 이에 본 연구는 비주거용 부동산 공시제도의 원활한 운영에 필요한 비주거용 부동산 과세자료의 현황과 문제점을 살펴보고 자료의 통합방안을 제시하고자 한다. - 이를 통해 정보환경이 준비되지 않은 상황에서 도입되는 부동산공시제도의 위험성을 알리고, 제도 도입을 위해 준비되어야 할 단계별 세부정책들을 제안한다. ㆍ이는 제도운영의 주체인 지방자치단체 세정과 공무원들의 업무효율성을 제고할 뿐만 아니라 과표정확성 제고를 통해 과세평가제도 신뢰성을 확보하는 데에 도움이 될 것이다. ○ 시장을 반영하는 과표, 즉 과표정확성은 과세자료의 정밀성에 달려있다. - 과세평가제도에 기본이 되는 이러한 기초연구는 향후 비주거용부동산 공시제도의 원활한 운영에 도움이 될 것이다. □ 주요내용 1. 비주거용 부동산 과세자료 운영주체의 문제점 ○ 우리나라는 현재 과세제도에 관여하는 기관이 국토교통부, 행정자치부, 국세청으로 삼원화 되어 있어 권한과 책임이 불일치하는 상황임. - 공시제도의 설계는 국토교통부가, 이의신청 등 납세자를 실질적으로 대면하는 공시제도 운영은 행정자치부가 담당 : 납세자의 조세저항을 고려하지 않은 정책이 설계되고, 민원으로 인한 비금전적 행정비용은 행정자치부가 담당. - 민원현장에서 납세자의 조세저항을 경험하지 못하는 공무원이 정책을 수립하는 경우, 조세저항으로 인한 “비금전적 사회적 비용최소화”보다는 “금전적인 비용최소화”에 중점을 둘 확률이 큼. ○ 우리나라는 미국과 달리, 공시제도 전체를 설계하는 부처와 실제 공시제도를 운영하는 주체가 일치되지 않아, 공시제도를 기획하는 “권리”를 가진 부처가 공시제도의 운영에 따라 발생하는 문제들을 해결할 “책임”을 가지지 않는 상황임. - 이러한 제도 기획 및 운영의 “권리”와 “책임”이 이원화됨에 따라 공시제도의 설계단계에서 공시제도 운영 시 지방자치단체에서 발생하게 될 민원문제, 예산문제, 인력문제, 원활한 운영을 위한 정보화문제등이 실질적으로 검토되지 못하고 있는 실정임. - 비주거용 부동산가격 공시제도가 설계될 경우 실제 납세자의 민원을 직면해야하는 지방자치단체 세정운영현장과 괴리되어, 제도 도입후의 원활한 운영이 곤란할 것 임. ○ 합리적인 제도 운영을 위해서는 제도도입의 유무로 성과를 판단할 것이 아니라 납세자의 만족도상승의 수준, 이의제기 및 민원의 감소수준, 과표산정의 정밀성 제고의 수준을 측정하는 등 과표 품질제고로 성과를 판단하려는 노력이 필요함. 2. 비주거용 부동산 과세자료 자체의 문제점 ○ 과세대상 확정의 문제 - 대장상에는 집합건물로 등재되어 있으나 실제 그 내용을 보면, 소유자가 1인으로 되어 있어 실제로는 일반건물인 경우가 존재. ㆍ이러한 사례가 존재한다는 것은 비주거용 부동산 공시제도 도입 이전에 먼저 집합건물과 일반건물의 구분을 확정해야한다는 것을 의미함. 특히 그 구분은 소유자의 신고에만 의존해서는 한계가 있다는 것을 보여주는 사례임. ㆍ납세자가 집합과 일반건물 여부를 선택할 수 있다는 것을 의미함. 집합건물과 일반건물의 과세평가방법이 “평가”와 “산정”으로 완전히 달라질 경우 납세자가 자기소유부동산의 과세방법을 결정할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 된다. 집합건물과 일반건물 과표작성방법이 다르다는 것에 대해 납세자들이 이의를 제기할 것이며, 그 결과 과세형평성의 문제가 대두될 것임. ○ 기초자료들의 부정확성 문제 - 현재 우리나라 실거래가격 신고제도상 가격입력주체는 공인중개사 또는 일반인인데 이로 인해 입력오류발생확률이 높은 상황이며, 신고된 가격을 단순히 상위 10%와 하위10%를 제외하는 것으로 검증을 대신하고 있음. ㆍ또한 실거래가격 자료들 중 아파트, 연립, 다세대주택에 대해서는 지번을 공개하고 있지만, 단독주택과 다가구 주택에 대해서는 지번을 공개하지 않고 있어 과세평가의 주체가 될 감정평가사가 이를 활용하는 것이 현실적으로 불가능함. ㆍ실제로 2015년 1월부터 12월까지 한국감정원의 R-ONE 부동산통계 정보시스템과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 공개되고 있는 아파트 거래량을 비교해본 결과거래량이 40%이상 차이가 나는 것을 발견할 수 있었음. ㆍ조정되지 않은 실거래가격은 그 자체로 시장을 교란할 뿐 아니라, 잘못된 지표들이 시장의 기준이 되도록 만드는 효과를 가짐. - 그러나 현재 우리나라에서 원가법에 직접적으로 사용할 수 있는 자료는 한국감정원의 건물신축단가표 뿐이며, 이는 전국단위로만 작성되어 실제 시장의 원가수준과는 상당한 괴리가 존재할 뿐만 아니라 지역적 차이를 반영하지 못함. ㆍ이에 대해서는 지역별로 지역시장의 원가수준을 반영하는 신축단가표가 제작되는 것이 최적의 대안이 될 것임. ㆍ그러나 원가법은 단순히 물리적 수준만을 비용자료로서 사용하는 것이 아니라 대체원가를 산정한다는 점에 있어 인건비와 용역비도 포함시켜야하기 때문에 건물신축단가표만으로도 한계가 있음. - 비주거용 부동산가격 공시제도 도입 이전에 상권구획화가 전국적으로 미리 시행되어야 비주거용 부동산과표 작성 시 상권을 고려하는 것이 가능함. 특히 상권의 흥망성쇠는 주기적이어서 상권에 대한 조사 또한 주기적으로 시행되어야 함. ㆍ현재 우리나라에는 전국 상권에 대한 정보가 민간뿐만 아니라 공공에서조차 분석 가능한 자료가 존재하지 않는 상황임. 3. 비주거용 부동산 과세자료 통합방안 ○ 가장 바람직한 장기대안은 감정평가3방식기반 과세시장가치를 결정할 수 있는 미국형 과세정보시스템을 각 지자체 세정과에 마련하는 것임. - 미국 과세시장가치의 기준에 부합하는 과세가치는 감정평가 3방식을 모두 사용해야함. ○ 지방세 부과 시 국민의 재산권을 평가할 때 감정평가3방식을 사용하지 않는다면 정확한 과세평가가치를 생성하는 것이 불가능함. 따라서 감정평가 3방식이 잘 작동할 수 있는 정보환경을 각 지방자치단체 세정과별로 구축해야함. - 정확한 과세시장가치를 생성하기 위해 감정평가 3방식을 사용하는 것은 국제적 표준(Standard)이며, 미국과 유럽은 과세시장가치 생성에 감정평가사를 활용하며, 감정평가3방식을 사용하는 것을 법률로서 강제하고 있음. ㆍ각 국가들은 감정평가3방식을 사용함에 있어 어려움이 없도록 부동산시장정보환경조성에 많은 비용을 투자하고 있음. ㆍ과세가치의 정확성은 자료의 정밀성에 기반 하는데, 특히 그 정밀성은 부동산시장정보환경조성과 시스템의 고도화를 통해서만 보장될 수 있기 때문임. ㆍ그러나 현재 우리나라는 감정평가3방식을 활용하여 과세감정평가를 할 수 있는 정보환경이 조성되어있지 않으며, 과세평가기법 또한 감정평가 3방식 중 거래사례비교법에 지나치게 치우쳐있어 과표 정확성도 상당히 낮은 편임. ○ 비주거용 부동산 공시제도의 핵심이라고 할 수 있는 소득접근법 적용이 가능 하려면 상권분석이 기본적으로 수행되어야 하는데, 이를 위해서는 국세청의 임대소득 자료가 필수적이며, GIS시스템에 기반해야 함. ○ 정부는 장기적인 정책과 거시적 혜안으로 과표정확성을 높이기 위한 투자를 증가시켜야하며, 지방자치단체 세정과에 전문인력을 배치하는 것에 보다 적극적으로 임할 필요가 있음. ○ 비주거용 부동산가격 공시제도 도입 시 감정평가 3방식을 동시에 사용하도록 법률적으로 강제하는 것이 필요함. 특히 거래사례비교법을 사용할 때에는 실거래가격의 “정상적 거래여부”를 입증해야함. - 비주거용 부동산가격 공시제도가 도입되면, 지역의 부동산 시장분석에 능한, 즉 시장을 대표하는 가격을 포착할 수 있는 숙련된 감정평가사가 투입되어야하는데, 이는 비주거용 부동산가치평가를 위해서는 주거용 부동산에 비하여 더 고도의 감정평가 전문지식이 필요하기 때문임. ○ 국세청 임대료자료 공유를 통해 소득접근법에 필요한 기초자료를 확보하고 지역 상권을 구획화한 뒤, 감정평가 전문성 및 시장분석기법을 활용하여 시장을 대표할 수 있는 시장임대료를 결정해야함. 이를 통해 소득접근법의 활용가능성을 높일 수 있음 - 또한 시장 임대료(Market Rent)는 행정구역별 임대료가 아닌, 상권 하위권역별로 결정되어야 하는바, 시장을 대표하는 임대료 수준을 판단하기 위해 감정평가사의 투입이 요구됨. ○ 비주거용 부동산가격 공시제도의 도입이 예고된 상태에서, 장기방안을 실천하는 데에 오랜 시간이 소요되므로 단기방안을 동시에 추진하는 것이 바람직함. - 가장 먼저 준비해야하는 것은 지방자치단체 세정과의 인력충원임. - 비주거용 부동산의 과세는 조세수입에서 차지하는 비중과 납세자 민감도가 높아 충분한 인력 없이는 행정적으로 큰 차질이 빚어질 수 있음. ○ 국토교통부의 실거래가격 신고제도 개선이 이루어지지 않은 채 비주거용 부동산가격 공시제도가 도입될 것에 대비하여 지방자치단체 세정과의 취득세 자료의 사용을 대안으로 고려해야함. - 즉 국토교통부의 실거래가격 신고제도 개선의 의사결정을 기다릴 것이 아니라, 행정자치부 자체적으로 취득세 신고서식을 개선하여 취득가격 검증제도를 도입하는 것임. ○ 취득세자료를 활용하면 지방자치단체의 지역별 권역별 하위시장을 구분하여 각 세부시장별로 가격지수를 개발하는 것이 충분히 가능함. ○ 이를 비주거용 부동산 과표의 정확성이 떨어질 때 가감산 지수로 사용하도록 함. ○ 비주거용 부동산가격 공시제도에서 소득접근법을 사용할 수 있도록 임대료 자료 또한 확보해야함. - 소득접근법 활용이 원활할 수 있도록 지방세 기본법 제134조의 2항~10항에 근거하여 임대료 자료를 국세청으로부터 각 지방자치단체 세정과에 데이터베이스화 하여야 함. - 각 임대료 자료는 취득세 자료와 함께 과세대장과 연계시켜 데이터베이스화 해야 함. ○ 또한 지역전담 감정평가사를 선발 한 후 임대료 자료를 활용하여 상권분석을 시도하고 상권별 임대료 지수를 개발해야함. - 국토교통부 주도로 비주거용 부동산가격 공시제도가 국토교통부 주도로 실행된다면 부동산과세감정평가의 정보환경이 개선되지 않은 상태로 과표정확성이 현저히 낮을 것이므로 행정자치부 차원에서 해당 과표를 가감산 할 수 있는 지표들을 만들어야 함. ○ 원가자료는 미국은 정확한 과표작성을 위해 다양한 방법으로 원가자료를 수집하는데, 현장전문인력을 정규직으로 고용하여 원가조사에 투입하고 신축건물의 건축허가 시 원가자료를 제출하도록 강제하거나 인센티브를 제공방법을 사용하고 있음. - 우리나라에서 이를 시행하려면 건축허가 부서와의 협의가 필요하며, 건축허가 시 신축자료를 제공할 경우 취득세를 감면하는 등의 인센티브제를 고안할 필요가 있음. - 이러한 원가자료 수집 또한 장기간이 소요된다고 판단될 수 있으나 실상 단기방안을 적용하려면 건물신축시의 원가자료를 수집하여야 함. ○ 단기방안으로 생각해볼 수 있는 것은 건물원가표를 다양하게 작성하여 과표가감산시 사용하는 것임. - 건물 원가표를 건축규모에 따라, 건축품질에 따라 다양하게 작성해야 하므로 최소한 신축단가라도 수집이 되어야 함. ○ 지방세법에 행정자치부 차원의 정보체계 구축이 필요함. - 감정평가업계화의 협업을 통해 상권지수등을 개발하여 정보체계에 등록하고, 취득세 자료를 활용한 다양한 지수개발을 시작해야함. - 지적공사와의 협업을 통해 장기적으로는 과세대상 부동산들의 이미지들을 지리정보시스템과 연계하고 과세대장 자료들을 디지털 지도상에서 분석할 수 있도록 정보체계구축의 로드맵을 마련해야 함. □ 결론 ○ 본 연구에서 살펴본 결과, 현재 우리나라의 공시제도는 제도를 설계하는 주체와 운영주체가 이원화되어 있어 제도 고안 시 과표정확성을 높이고자하는 유인이 적을 수밖에 없음을 알 수 있었음. - 이는 납세자의 민원 대응의 의무가 없는 국토교통부가 제도설계주체가 되는바 제도설계 시 정확성보다는 비용절감에 더 많은 주안점둘 확률이 크기 때문임. - 만약 우리나라 부동산가격 공시제도가 제도설계주체와 민원을 직접 대응하는 제도운영주체가 일치하는 일원화된 체계라면, 민원발생시의 행정비용을 감안하여 과표 정확성 확보에 더 많은 비중을 두고 재원을 배분할 것임. - 그러나 현재의 중앙부처 간 이원화된 구조하에서는 그러한 것들이 불가능함. ○ 비주거용부동산 공시제도를 운영하기 위한 기초자료들을 검토한 결과, 실거래가격자료의 부실화, 건축물대장의 문제, 원가자료의 부재 등 여러 가지 자료상의 한계가 존재하여 비주거용 부동산 공시제도가 도입된다해도 실제 과표적 정성이 실행되기 어려운 것으로 판단됨. ○ 행정자치부는 실제 비주거용 부동산공시제도 운영주체인 지방세정과 공무원들의 원활한 제도 운영과 과표정확성을 위해 대비책을 마련해야 하며, 장기방안과 단기방안을 동시에 수립하여 대응해 나가야 할 것으로 판단됨. ○ 장기방안은 과표정확성과 납세자 민원최소화라는 가시적 이익을 가져다 줄 수 있는 미국형 과세평가시스템을 도입하는 것임. ○ 단기방안은 부정확한 과표를 실제시장에 맞추어 조절할 수 있는 여러 가지 가감산 지표를 만드는 것임. - 사실상 이는 근본적 해결방안이라고 할 수는 없으며, 시장에 부합하지 않는 과표에 대해 납세자를 일시적으로 보호하는 것일 뿐임. - 만들어지는 여러 가감산 지수는 취득세, 과세대장, 새로운 데이터베이스의 구축을 통해 만들어질 것이며 이를 위해 지방세법에 행정자치부 정보체계를 구축해야함.
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