외생화 및 내생화가 산업연관분석에 미치는 효과: 주거용 건물 건설업을 대상으로

송준혁  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 79~110페이지(총32페이지)

본 연구에서는 산업연관분석을 이용한 경제적 파급효과를 측정하는 데 있어 외생화 및 내생화 기법이 미치는 영향을 분석해 보고자 한다. 생산 활동의 궁극적인 목적인 소비, 투자, 수출 등의 최종 수요 항목이 아닌 특정 산업의 수요 증가의 경제적 파급효과를 분석하는 과정에서 외생화를 적용할 경우에는 투입계수행렬에 변형을 가함으로써 해당 산업의 지출 증가에 따른 순수한 경제적 파급효과를 구할 수 있는 반면 외생화를 적용하지 않을 경우 해당 산업의 지출 증가가 다시 자신에 대한 중간 수요 증가로 이어져 경제적 파급효과가 제대로 계상되지 못할 우려가 존재한다. 본고에서는 부동산 산업 중 일반 국민에게 미치는 영향이 큰 주거용 건물 건설업을 대상으로 최종 수요에 대한 여러 형태의 내생화와 함께 외생화 적용 여부에 따른 경제적 파급효과의 차이를 살펴보았다. 분석 결과 외...

TAG 산업연관분석, 경제적 파급효과, 내생하, 외생화, Input―output analysis, Spillover effect, Endogenous, Exogenous

외국인의 한국 내 부동산 직접 투자에 미치는 한류문화의 영향

양학함 , 조미혜 , 임재만  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 403~412페이지(총10페이지)

한류 영향으로 한국 관광이 증가함에 다라 외국인 관광객, 특히 중국인들의 한국 내 부동산 직접 투자가 발생하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 한류문화 및 한류관광 경험이 한국 내 부동산 투자로 이어지는지를 조사하는 것이다. 본 연구는 한류와 한국 방문 경험이 있으며, 현재 한국에서 주로 중국인 대상 비즈니스를 영위하고 있는 3인을 연구 참여자로 한 심층면담을 통해 한류와 관광, 부동산직접투자의 관계를 질적으로 분석하였다. 본 연구는 한류 문화를 경험한 중국인들이 한국 문화에 대한 관심이 증대하고 한국에 대한 좋은 이미지를 갖게 되며, 한국에 대한 문화적 매력이 한국을 관광 또는 비즈니스 목적으로 방문하도록 유발하며, 관광과 비즈니스 경험을 통해 한국 내 부동산에 대한 직접 투자 기회를 탐색한다는 결론을 제시하였다. 본 연구에서 심층 면담한 외국인의 한...

TAG 한류문화, 중국 관광객, 질적 연구, 해외직접부동산투자, Korean Wave Culture, Chinese, Tourism, Qualitative Method, Foreign Direct Real Estate Investment

리츠 공모상장 결정요인의 특성 분석에 관한 연구 - 재무적 요인, 고유특성 및 기업지배구조를 중심으로 -

박병태 , 진창하  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 133~166페이지(총34페이지)

본 연구의 목적은 리츠 상장과 비상장의 결정에 어떠한 요인이 영향을 미쳤는지를 파악하고자 함에 있다. 이를 위해 공모상장 기준의 법제적인 문헌분석 및 재무적인 정량분석과 함께 리츠의 고유특성에 속하는 투자요인, 외부요인, 지배구조에 대한 변수를 설정하여 선형확률모형 (LPM)에 의한 실증분석을 시도하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 상장과 비상장의 결정요인을 선별하기 위해 상장할 수 있었으나 상장선택을 하지 않은 사례의 분석결과, 2016년 12월말 현재 청산리츠 92개와 운용중인 리츠 169개, 전체 261개 리츠 중, 상장이 가능한 리츠는 88개(33.7%)로 나타났다. 그러나 실제 상장된 리츠는 19개에 불과하여 나머지 69개는 거래소 상장규정 강화 등의 이유로 비상장을 선택한 결과를 나타냈다. 둘째, 재무적인 요인의 정량분석에...

TAG 부동산투자회사, 청산리츠, 운용리츠, 상장리츠, 비상장리츠, 공모상장, 선형확률모형(LPM), REITs, liquidation REITs, management REITs, listed REITs, unlisted REITs, IPO, Linear Probability Model

문재인 정부의 부동산 정책과 시장 변화

허윤경  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 3~17페이지(총15페이지)

본 연구의 목적은 리츠 상장과 비상장의 결정에 어떠한 요인이 영향을 미쳤는지를 파악하고자 함에 있다. 이를 위해 공모상장 기준의 법제적인 문헌분석 및 재무적인 정량분석과 함께 리츠의 고유특성에 속하는 투자요인, 외부요인, 지배구조에 대한 변수를 설정하여 선형확률모형 (LPM)에 의한 실증분석을 시도하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 상장과 비상장의 결정요인을 선별하기 위해 상장할 수 있었으나 상장선택을 하지 않은 사례의 분석결과, 2016년 12월말 현재 청산리츠 92개와 운용중인 리츠 169개, 전체 261개 리츠 중, 상장이 가능한 리츠는 88개(33.7%)로 나타났다. 그러나 실제 상장된 리츠는 19개에 불과하여 나머지 69개는 거래소 상장규정 강화 등의 이유로 비상장을 선택한 결과를 나타냈다. 둘째, 재무적인 요인의 정량분석에...

주택시장 월세가격, 전세가격, 매매가격 사이의 구조적 관계에 대한 분석-오차수정모형을 이용하여-

한제선 , 이창무  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 275~292페이지(총18페이지)

국내 주택시장을 임대시장과 매매시장으로 나누어 이들 간의 구조적인 관계를 파악하는 것은 관련 정책의 파급효과를 사전에 예상해 볼 수 있다는 점에서 실익이 크다. 그러나 국내의 주택 임대시장은 (보증부)월세시장과 전세시장 등 임대와 매매의 중간적 성격을 갖는 시장들로 구성되어 있기 때문에 외국의 공간·자산시장을 설명하는 전통적인 이론을 수용하여 해석하기에는 무리가 따른다. 따라서 본 연구에서는 거시경제지표, 이율, 주택공급량 등 주택시장에 영향을 주는 주요 요인들을 고려하고 월세, 전세 그리고 매매 시장 지표 간의 구조적 관계를 동시에 파악하였다. 개별시장을 대표하는 지표로는 가격지수를 이용하였으며 시장들 사이의 장·단기 관계를 설명하고 가격이 안정화 되는 속도 등을 파악하기 위해 ‘백터오차수정모형’을 적용하였다. 분석 결과 장기적으로 월세지수는 매매지수와 ...

TAG (보증부)월세격지수, 전세가격지수, 매매가격지수, DiPasquale-Wheaton model, 백터오차수정모형, Rent Price Index, Chonsei Price Index, Sales Price Index, Vector Error Correction Model

국내 리츠의 자본구조 특성 분석

김준형 , 고성수  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 369~384페이지(총16페이지)

국내 도입 이후 지속적인 제도개선 노력으로 시장 확대의 모습을 보이고 있는 리츠 산업은 도시재생 뉴딜, 임대주택건설 등 정부 정책의 주요 자본조달 수단으로 주목 받고 있다. 이러한 환경변화 속에 그간 운영된 리츠의 자본구조 특징을 살펴보는 것은 리츠의 경영활동과 관련한 특징을 파악하는데 중요한 이슈일 것이다. 본 연구는 국내 리츠의 자산다변화와 수적 증가세가 뚜렷한 2010년 이후부터 2016년까지의 자료를 구축하고 부채비율에 영향을 미칠 것으로 예상되는 재무 특성, 일반특성, 거시경제변수특성 등 설명변수를 구성하여 실증분석을 수행하고자 한다. 실증분석을 통한 국내 리츠의 자본구조 특징은 다음과 같다. 첫째, 부채비율은 리츠의 규모가 클수록 증가하며, 수익성과 성장이 높을수록 감소하였다. 둘째, 자기관리형과 오피스형 리츠의 경우 부채비율과 부(-)의 관계를...

TAG 국내 리츠, 자본구조, 재무적 요인, 일반특성 요인, 거시경제변수 요인, Korean REITs, capital structure, financial factors, macroeconomic variables

거리조락 함수에 따른 고용접근성 지수 산출 및 비교: 서울특별시를 중심으로

김승환 , 이창무  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 431~445페이지(총15페이지)

대도시문제의 원인을 도시공간구조에서 찾기 시작하면서, 이를 진단하는 수단으로 고용 접근성이 주목받고 있다. 기존 선행연구에서는 고용접근성의 효과를 확인하는 것에만 초점을 맞추어 왔기에 저항함수의 형태에 대한 합의는 이루어지지 않았다. 이 연구는 고용 접근성을 산출하기 위해 필요한 거리조락함수(저항함수) 4가지를 선정하여 모형을 구성하였으며 서울시를 대상으로 설명력이 가장 높은 모형 및 거리마찰멱수를 도출했다. 또한 거리조락함수에 따른 설명력이 가장 높은 4가지 모형을 상호 비교하였다. 실증분석 결과 Exponential Power Function이 거리마찰멱수 α = 0.1 β = 1.7을 가질 때 통근에 대해 가장 설명력이 높음을 확인하였다. 또한 거리조락함수별로 가장 설명력이 높은 거리마찰멱수를 선택했을 때 고용접근성 지수가 보여주는 결과들을 확인했다.

TAG 고용접근성, 거리조락함수, 서울특별시, Employment accessibility, Distance decay function, Seoul

공동주택 호별 가격배율을 이용한 아파트 실거래 가격지수

이지연  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 227~245페이지(총19페이지)

본 연구에서는 실제 거래 신고 된 실거래 가격을 이용하여 새로운 방식의 실거래 가격지수를 산출하였다. 현행 실거래 가격지수는 반복매매모형을 이용하여 작성되고 있는데 이 지수는 통계적 모형에 기반 한 지수로 일반 이용자가 이해하기에는 산출방식이 매우 어렵고 매월 지수의 변동현상, 하위지역 산출의 어려움, 공표까지의 3개월 시간차이로 인해 이용자의 활용도가 떨어지는 단점이 있다. 따라서 본 연구에서는 종합주가지수 방식인 시가총액방식을 이용하여 실제 거래된 가격을 기반으로 산출 방식이 쉽고 객관적인 새로운 형태의 지수를 산출해 보기로 한다. 지수 산출을 위한 월별 거래가격 확보를 위해 공동주택 호별 가격배율을 이용하여 실제 거래가 되지 않은 개별호의 실거래 가격을 추정하여 지수를 산출하였고 시뮬레이션을 통해 시군구 지수 및 단지 지수 등 하위지역까지 지수가 안...

TAG 실거래가격, 실거래 가격지수, 종합주가지수 방식, 공동주택 호별 가격배율, Real transaction price, Real transaction price index, Composite stock price index method, Price ratio of apartment

서울시 1인가구의 주택수요 특성 연구

최서윤 , 김갑성  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 259~273페이지(총15페이지)

최근 한국은 인구는 감소하나 가구분화, 결혼가치관의 변화, 노령화 등으로 소형가구의 수는 증가하는 추세를 보인다. 이에 건설사와 정부는 1, 2인 가구 대상의 소형주택의 공급을 늘리거나 다양한 공공임대주택 정책을 제시하고 있다. 본 연구에서는 서울시 소형가구 증가의 사회적 흐름에 따라, 가구특성에 따른 수요의 변화를 M-W모형을 이용하여 추정하는 것에 초점을 두었으며 주택점유형태, 소득, 주거비를 고려하여 일반가구와 1인가구의 주택수요 특징을 연구한다. 분석 결과, 서울시 1인가구의 가구원 연령대가 높을수록 주택수요가 크게 나타났다. 이는 노년가구의 주택수요가 상당 수준 유지되고 있음을 보여준다. 또한 전반적으로 1인가구 구성원이 주택수요에 미치는 영향이 2인 이상가구의 구성원에 비해 더 큰 것으로 나타났다. 구체적으로 40대 이상의 1인가구 구성원은 ...

TAG 주택수요, M-W모형, 1인 가구, 점유형태, housing demand, M-W model, the single-person household, housing tenure type

감정평가가격 기반 상업용부동산 매매가격지수 및 Cap. rate 지표 연구

우남교 , 정문오 , 김동원  한국부동산분석학회, 부동산분석학회 학술발표논문집 [2017] 제2017권 제1호, 167~185페이지(총19페이지)

최근 주택시장에서 상업용부동산으로 관심이 변화 및 증대되고 있으며, 건전한 부동산 투자시장 확립을 위한 질적 정보를 생산하여 실제 활용 될 수 있는 신규 정보 생산의 요구에 따라 임대동향조사 표본의 자산가치 평가가격을 기반으로 한 신규지표 산정방안을 제시하였다. 먼저 투자자들의 투자의사결정에서 중요 요소인 매매가격지수를 산정하였다. 하위시장 단위에서는 동일확률추출을 만족하는 표본을 활용함에 따라 칼리, 듀토, 제본스 지수를 적용하였고, 상위지역인 시도 및 전국 지수 작성에는 기준시점 모집단 정보를 활용하는 라스파이레스 산식을 적용하였다. 또한 부동산의 수익을 가치로 변화시키는 비율인 Cap. rate 지표는 감정평가 시 수익가격을 좌우하는 가장 중요한 요소이다. 이에 적정 Cap. rate 지표를 작성하여 투자자에게 정확한 시장정보를 제공 할 수 있는 기반...

TAG 상업용부동산, 감정평가가격, 매매가격지수, Cap. rate, 임대동향조사, Commercial real estate, Appraisal price, Sales index, Commercial rent service trend

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