행복주택이 인근 비아파트 임대료에 미치는 영향

윤명탁 ( Yun Myung-tak ) , 이창무 ( Lee Chang-moo ) , 노희순 ( Roh Hui-soon )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 7~20페이지(총14페이지)

행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층의 주거안정을 위해 공급되는 공공임대주택이다. 공공임대주택 제도는 주거안정이란 필요성에도 불구하고 부정적 인식으로 인해 걸림돌이 되고 있다. 원활한 공급과 정부대응을 위해서는 행복주택이 주변 주택시장에 어떠한 영향을 미치는지 확인이 필요하다. 현재까지 공공임대주택의 공급 효과에 관한 연구는 주로 아파트를 대상으로 논의되어왔다. 하지만 본 연구는 비아파트의 임대료를 알아본다는 차원에서 차별성을 둘 수 있고 행복주택의 영향권 내 아파트 외 유형의 가격 변화를 분석하는 것 또한 의의가 있다고 판단된다. 본 연구에서의 설정한 최대거리 권역은 행복주택을 중심으로 반경 1.6km이다. 이는 반경 1.6km를 초과하게 되면 주택의 비아파트 주택간 이질성으로 인해 추정결과가 왜곡될 수 있으며, 최대거리 권역 내 비아파트 주...

TAG Happy House, Rent, Public Rental Housing, Difference in Differences, Non-Apartment, 행복주택, 임대료, 공공임대주택, 이중차이분석, 비아파트

명칭 변경 사례를 통해 살펴본 아파트 브랜드 프리미엄에 관한 연구

현동우 ( Hyun Dongwoo )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 21~35페이지(총15페이지)

본 연구는 서울주택시장에서 아파트의 명칭 변화가 거래가격에 미치는 영향에 대해서 살펴본다. 40,000여개의 아파트 실거래가를 기반으로 한 이중차이분석 결과는 명칭 변경이 실질적인 가격 상승효과를 야기하지 않는 것으로 나타났다. 특히 명칭 변경이 브랜드와 관련하여 이루어진 경우에만 유의한 결과를 도출함으로서 명칭 변경 효과는 실질적으로는 브랜드 효과임을 보여준다. 이러한 명칭 변경을 통해 살펴 본 아파트 브랜드 효과는 명칭 변경 후 비교적 단기간 동안 나타났으며, 해당 아파트에만 그 효과는 국한이 되고 지역 주택 시장에는 가격 상승의 파급효과를 야기하지 않는 것으로 나타났다. 기존의 아파트 브랜드 가격 프리미엄에 관한 연구들이 횡단면 분석을 기반으로 하여 브랜드 자체가 가지고 오는 효과를 다른 효과들로부터 명확하게 구분해내지 못한 반면 본 연구에서는 사례의...

TAG Apartment Brand Premium, Apartment Renaming, Hedonic Price Model, Difference-in-Differences, 아파트 브랜드 프리미엄, 아파트 명칭 변경, 헤도닉 가격 모형, 이중차이분석

재개발사업 구역 내 주택가격 결정요인별 영향 분석

이재원 ( Lee Jae-won ) , 이상엽 ( Lee Sang-youb )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 37~49페이지(총13페이지)

본 연구는 현재 대규모 택지공급이 어려워진 상황에서 주거문제의 대안으로 주목받고 있는 도시정비사업 중 주택 재개발사업을 분석 대상으로 하였다. 분석의 정확성을 위해 실거래가격을 대지권면적으로 나눈 단위면적당 거래가격을 종속변수로 하고, 독립변수로 재개발사업구역 특성과 토지 및 건물, 입지특성을 독립변수로 데이터를 구성하여 실증 분석하였다. 본 연구에 활용된 자료는 총 86개 구역의 16,384건의 거래사례이다. 분석결과, 사업구역 주변 아파트의 거래가격이 높을수록, 조합원 1인당 일반분양 주택 수가 많을수록, 재정비촉진구역과 공공지원 대상구역에 속할 경우 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 사업성과 공공의 역할에 대한 기대를 확인할 수 있었다. 그리고 주요 단계를 완료하여 진행될수록 거래가격이 상승하는 것으로 분석되었는데, 이는 사업의 완료에 가까워질수록 불...

TAG Redevelopment Project, Business Feasibility, Public Management System, Implementation Phase, Hedonic Price Model, 재개발사업, 사업성, 공공관리제도, 시행단계, 헤도닉가격모형

자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 영향 분석

이수영 ( Lee Soo-young ) , 정의철 ( Chung Eui-chul )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 51~71페이지(총21페이지)

본 연구에서는 서울특별시 가구를 대상으로 자가 거주가 사회적 자본 창출 활동에 미치는 영향을 두 가지 측면에 초점을 두어 분석하였다. 첫째, 실증 분석 측면에서 사회적 자본 창출 활동에 대한 자가 거주 변수의 내생성 문제를 해결하기 위해 노력하였으며, 둘째, 자가 거주자의 사회적 자본 창출 활동이 주택 투자에 대한 금전적 이익과 관련성이 높은 활동에 집중되는 선택적인 행태를 보이는지 살펴보았다. 이를 위해 2017년 서울 서베이(도시정책지표 조사) 자료 중 응답자가 가구주인 자료만을 추출하여 사회적 자본 창출 활동을 사회참여활동, 자원봉사활동, 기부활동 영역으로 나누어 해당 영역의 활동들과 자가 거주와의 관계를 축차형 이변량 프로빗 모형을 이용하여 분석하였다. 실증 분석 결과 자원봉사활동 중 자녀 교육 관련 활동을 제외한 나머지 활동들에서 자가 거주...

TAG Homeownership, Social Capital, Endogeneity, Recursive Bivariate Probit Model, Housing Stability, 자가 거주, 사회적 자본, 내생성, 축차형 이변량 프로빗 모형, 주거 안정성

스폰서 소유권과 배당정책이 리츠의 대리인 비용에 미치는 효과

한광호 ( Han Gwang-ho )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 73~89페이지(총17페이지)

본 연구는 아시아 리츠 자료를 활용하여 스폰서 소유권과 배당정책이 대리인 비용에 미치는 효과를 분석한다. 아시아 리츠의 스폰서 소유권 구조는 대리인 문제를 유발하는 것으로 알려져 있다. 이에 관한 선행연구는 기업가치와 성과의 측면을 다루었지만, 대리인 비용에 관한 연구는 찾아볼 수 없다. 본 연구의 결과는 스폰서 리츠 연구 영역에 있는 이러한 공백을 채운다. 실증분석 결과 스폰서 소유권은 대리인 비용과 U자 형태의 비선형 관계가 있는 것으로 분석된다. 또한, 스폰서가 정부와 관련이 있는 경우 더 높은 대리인 비용과 관련이 있는 것으로 분석된다. 이 결과는 경영자 지분율과 기업가치의 비선형 관계를 주장한 여러 선행연구를 통해 뒷받침되며, 정부 스폰서 리츠가 정치적 목적에 휘둘리지 않도록 제도를 보완할 필요가 있음을 시사한다. 본 연구의 또 다른 의미있는 발...

TAG REIT, Sponsor Ownership, Government Ownership, Agency Cost, Dividend Policy, 리츠, 스폰서 소유권, 정부 소유권, 대리인 비용, 배당정책

주택가격의 단기 예측성과에 관한 연구

황세진 ( Hwang Sejin )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 91~108페이지(총18페이지)

이 연구는 주택가격의 단기 예측성과를 객관적 예측과 주관적 예측을 통해 분석한다. 단회적으로 예측 오차의 크기 측정을 통해 전망의 예측성과를 평가하는 기존방식에서 벗어나 구간 이동법을 통해 지속적이면서도 전망치가 실측치에 부합했는지 궁극적인 기준에서 예측성과를 평가하였다. 분석 결과, 주택가격의 단기 예측에서는 VECM모형을 활용한 객관적 예측이 설문조사 방식을 활용한 주관적 예측보다 정확도가 30%p 정도 높았다. 전체 기간 중 전국의 경우는 AR(1) 모형이, 서울의 경우는 이자율, 미분양 주택 수를 변수로 활용한 VECM 모형이 우수한 예측력을 보여줬다. 또한, VECM 모형의 오차수정항 계수는 50% 정도 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, 전국에 대한 전망을 할 때는 동행지수순환변동치보다 이자율을 변수로 활용하는 경우에 오차수정항 계수의 유의성이 더...

TAG Housing Price, Objective Predictions, Subjective Predictions, Short-term Forecasting, Prediction Power, 주택가격, 객관적 예측, 주관적 예측, 단기 전망, 예측력

주택시장 예측을 위한 부동산 감성지수 개발 연구

박재수 ( Park Jae-soo ) , 이재수 ( Lee Jae-su )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 110(총1페이지)

이 연구는 주택가격의 단기 예측성과를 객관적 예측과 주관적 예측을 통해 분석한다. 단회적으로 예측 오차의 크기 측정을 통해 전망의 예측성과를 평가하는 기존방식에서 벗어나 구간 이동법을 통해 지속적이면서도 전망치가 실측치에 부합했는지 궁극적인 기준에서 예측성과를 평가하였다. 분석 결과, 주택가격의 단기 예측에서는 VECM모형을 활용한 객관적 예측이 설문조사 방식을 활용한 주관적 예측보다 정확도가 30%p 정도 높았다. 전체 기간 중 전국의 경우는 AR(1) 모형이, 서울의 경우는 이자율, 미분양 주택 수를 변수로 활용한 VECM 모형이 우수한 예측력을 보여줬다. 또한, VECM 모형의 오차수정항 계수는 50% 정도 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, 전국에 대한 전망을 할 때는 동행지수순환변동치보다 이자율을 변수로 활용하는 경우에 오차수정항 계수의 유의성이 더...

TAG 빅데이터, 감성분석, 토픽 모델, 나이브 베이즈, 자기회귀이동평균모형, Big data, Sentiment Analysis, Topic Model, Naive Bayes, ARIMA Model

고등학교 경쟁률에 영향을 미치는 교육환경에 대한 공간적 분석

정재훈 ( Jung Jae-hun ) , 김경민 ( Kim Kyung-min )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2021] 제27권 제1호, 111(총1페이지)

이 연구는 주택가격의 단기 예측성과를 객관적 예측과 주관적 예측을 통해 분석한다. 단회적으로 예측 오차의 크기 측정을 통해 전망의 예측성과를 평가하는 기존방식에서 벗어나 구간 이동법을 통해 지속적이면서도 전망치가 실측치에 부합했는지 궁극적인 기준에서 예측성과를 평가하였다. 분석 결과, 주택가격의 단기 예측에서는 VECM모형을 활용한 객관적 예측이 설문조사 방식을 활용한 주관적 예측보다 정확도가 30%p 정도 높았다. 전체 기간 중 전국의 경우는 AR(1) 모형이, 서울의 경우는 이자율, 미분양 주택 수를 변수로 활용한 VECM 모형이 우수한 예측력을 보여줬다. 또한, VECM 모형의 오차수정항 계수는 50% 정도 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, 전국에 대한 전망을 할 때는 동행지수순환변동치보다 이자율을 변수로 활용하는 경우에 오차수정항 계수의 유의성이 더...

TAG 교육환경, 고교 선택제, 고교 경쟁률, Educational Environment, School Choice Program, High School Competition Rate

Section Office 가격결정요인에 관한 연구

소성규 ( So Soungkue ) , 김형근 ( Kim Hyungkeun ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2020] 제26권 제4호, 7~23페이지(총17페이지)

섹션오피스는 분할된 오피스 공간이라는 의미로서 오피스 빌딩 공간을 다양한 규모로 분할해 분양한 오피스공간 상품을 의미한다. 경제와 기업의 트렌드가 변화함에 따라 1인 창조기업, 스타트업, 벤쳐기업 등의 다양한 기업 형태가 나타나며 업무용 부동산시장에서도 전통적인 오피스시장에서는 충족할 수 없는 업무용 부동산시장이 성장하게 되었다. 이에 따라 오피스시장에서는 섹션오피스라는 업무용 부동산상품이 출현하여 하나의 세분시장을 형성하게 되었다. 본 연구는 오피스시장에서 하나의 세분시장을 형성하고 있는 섹션오피스 시장에 대한 학술적인 이해를 높이고자 섹션오피스의 거래가격 형성요인에 대해 연구를 진행하였다. 구체적으로 본 연구에서는 서울시의 2,096개 섹션오피스 거래사례를 분석표본으로 하여 헤도닉 모형을 사용하여 섹션오피스의 거래가격에 영향을 미치는 여러 요인들이 영향...

TAG Section Office, Locational Characteristics, Building characteristics, Unit characteristics, Hedonic Price Model, 섹션오피스, 입지특성, 건물특성, 호실특성, 헤도닉 가격모형

중개대상물에 따른 보수요율 만족도 및 지불의사액 추정 -공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔을 중심으로-

김기령 ( Kim Ki-ryeong ) , 임병준 ( Rhim Byeong-jun )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2020] 제26권 제4호, 25~39페이지(총15페이지)

본 연구는 부동산중개 시장을 부동산 유형별 중개대상물(공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔)을 기준으로 세분화하여 부동산중개 서비스에 대한 가치를 측정함으로써 부동산중개에 대한 시사점을 제공하기 위해 작성되었다. 연구를 위해, 개업공인중개사를 대상으로 한 구조화된 인터뷰 방식을 이용하여 부동산시장 내에 존재하는 세부시장을 조사하였고, 조건부가치평가법(CVM)의 한 방식인 이중양분선택형질문법(DBDCQ)을 이용하여 데이터를 수집하였다. 수집된 데이터를 토대로 프로빗회귀분석과 최대우도함수를 이용하여 지불의사액(WTP)를 추정하였으며, 법정 중개보수 근접률을 도출하였다. 분석결과, 중개서비스 공급자 측면에서 보면, 공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔 순서로 차별화된 전문성이 중개시장별로 요구된다는 것이 조사되었다. 소비자 측면에서 보면, 공장, 토지, 상가, 사...

TAG Contingent Valuation Method, Willingness to Pay, Double Bounded Dichotomous Choice Question, Structured Interview, Segmentation, 조건부가치평가법, 지불의사액, 이중양분선택형 질문법, 구조화된 인터뷰, 세분화

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