감정평가액의 다양성에 관한 이론: 감정평가의 절차적 관점

유승동 ( You Seung Dong )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2021] 제20권 제1호, 3~17페이지(총15페이지)

본 연구에서는 감정평가에서 평가결과를 도출하는 절차와 개념과 관련된 이론을 개발한다. 감정평가의 목적, 가치기준, 평가조건들을 유기적으로 연계하여 설명하고, 감정평가 결과를 논리적으로 설명할 수 있는 체계를 제안한다. 이를 통하여 부동산시장의 새로운 변화와 감정평가와 관련된 다양한 의견을 통합하고, 다양하게 해석되고 있는 감정평가의 과정을 일관적 시각으로 통합할 수 있는 대안을 제시한다. 본 연구는 부동산시장에서 감정평가 의견에 대한 해석의 차이로 발생할 수 있는 불필요한 논의를 줄이고자 한다. 본 연구를 통하여 감정평가의 절차와 연관된 개념에 대한 설명을 제공함으로 감정평가 절차에 규범적 방향성을 제시한다.

TAG 감정평가, 이론, 가치, 규범, 절차, Appraisal, Theory, Value, Normative Analysis, Process

공익사업을 위한 토지수용절차에서 보상금에 관한 고찰

김성욱 ( Kim Sung Wook )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2021] 제20권 제1호, 19~38페이지(총20페이지)

이 논문의 제목은 “공익사업을 위한 토지수용절차에서 보상금에 관한 고찰”이라고 정하였다. 토지 재산권은 헌법에 의하여 보장받는 기본권으로서 일반 개인들이 사용, 수익, 처분 등을 자유롭게 향유하는 것이 원칙이지만, 현행 헌법은 개인에게 귀속된 토지 재산권의 경우에도 절대적으로 보호되는 것은 아니며 공공의 목적 내지 필요성이 있는 경우에는 당해 권리가 제한될 수 있으며, 그에 상응하게 정당한 보상을 하도록 관련 규정을 마련하고 있다. 그런데 실제 토지 재산권의 수용과정에서 토지소유자들은 대부분 보상금의 액수가 많지 않다는 주장을 하는 경우가 적지 않다. 이러한 이유에서 본고는 현행 토지수용절차와 관련한 주요한 문제점을 살펴보았고, 현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조에서 보상금 산정을 표준지공시시가를 기준으로 하는 것이 헌법 제2...

TAG 토지, 토지수용, 토지수용절차, 토지수용제도, 공익사업, 보상금, Land, Expropriation of Land, Expropriation Procedure of Land, Expropriation System of Land, Public Works Projects, Compensation

주택가격의 초과수익률 예측가능성과 초과변동성 검정

박헌수 ( Park Heonsoo ) , 김순용 ( Kim Soon Yong )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2021] 제20권 제1호, 39~63페이지(총25페이지)

본 논문은 동태적 고든 모형을 서울과 6개 광역시 아파트 매매시장에 적용하여 다음 주요 결과를 도출했다. 첫 번째로 모든 지역에서 아파트 초과수익률의 예측가능성이 높게 나타나 아파트 매매시장에는 투기적 수요가 존재하는 것으로 나타났다. 두 번째로 초과변동성 검정은 적정 시차에 따라 대도시 지역에 적용가능 여부는 달라지는 것으로 나타났다. 세 번째로 로그 임대료-가격 비율이 단위근을 가지는 경우에는 동태적 고든 모형을 결과 해석에 유의할 필요가 있다. 네 번째로 동태적 고든 모형을 이용한 지역별 아파트 근본가치평가를 실제 주택가격과 비교하여 과다 또는 과소 평가 여부를 파악할 수 있다.

TAG 동태적 고든 모형, 초과 수익률, 초과변동성, 시장근본가치, 주택시장, Dynamic Gordon model, Excess Return, Excess Volatility, Market Fundamental Value, Housing Market

서울시 저층주거지의 필지단위 건축물 변화 요인 분석

김기중 ( Kim Kijung ) , 이창효 ( Yi Changhyo )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2021] 제20권 제1호, 65~88페이지(총24페이지)

이 연구의 목적은 다층로지스틱모형을 이용하여 서울시 저층주거지를 대상으로 필지단위 건축물 변화에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것이다. 연구의 공간적 범위는 서울시이며 저층주거지에 속하는 270,826개 필지를 대상으로 하였다. 시간적 범위는 2015년 ~ 2017년이다. 주요 분석결과로 건축물 변화는 입지적 요인뿐만 아니라 필지, 근린, 행정동 특성에도 영향을 받는다. 특히 기존 대지에 존재하는 건물의 용도, 규모, 세대 및 가구수, 노후도 등 물리적 특성에 따라 발생확률이 다르다. 한편 건축물 규모를 증가시키기 위한 행위는 주로 필지특성에 영향을 많이 받고, 용도변경은 필지와 더불어 입지, 근린, 행정동 특성과 같이 지역적인 요인에 영향을 많이 받음을 확인하였다.

TAG 저층주거지, 필지개발, 규모변화, 용도변경, 다층로지스틱 모형, Low-Rise Residential Area, Parcel Lot Development, Volume Change, Usage Change, Multi-level Logistic Model

Q방법론을 활용한 아파트 거주민의 공동체 의식 유형에 관한 연구

신종섭 ( Shin Chong Shup ) , 김승희 ( Kim Seung Hee )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2021] 제20권 제1호, 89~111페이지(총23페이지)

인간은 사고(事故)로 인한 소통으로 공동체 사회를 이루며 발전해 온 반면, 전후 우리나라의 급속한 산업화는 전통적인 공동체 의식이 사라져 가고, 사생활 보호의 중요성이 대두되며 아파트라는 공동체 생활 속에서 층간소음 등 각종 사회 문제가 발생되고 있다. 이에 본 연구에서는 아파트공동체 활성화의 논의에 앞서 서울시 아파트에 실제 거주하는 입주민의 공동체 의식에 대한 주관적 인식 유형의 특성을 Q방법론을 통해 파악하고, 이를 바탕으로 실제 아파트 공동체 생활의 참여와 질을 높여 입주민의 행복한 삶과 건전한 생활의 영위를 위한 사회구조적 논의가 필요하다는 것을 시사하고 자 한다. Q방법론으로 분석한 결과 아파트 거주민의 공동체에 대한 주관적 내면 의식이 4가지 유형으로 구분이 되었다. 제1유형, ‘규율을 통한 사생활 보호 존중 유형’ 제2유형, ‘소통을 통한 ...

TAG 주거복지, 아파트, 공동체생활, Q방법론, 공동체의식, Housing Welfare, Apartment Community Life, Q-Methodology, Community Spirit

감정평가 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술의 수용에 관한 연구

고현림 ( Ko Hyun Rim ) , 신종칠 ( Shin Jong Chil )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2020] 제19권 제3호, 3~27페이지(총25페이지)

본 연구는 감정평가 산업에서 감정평가사들의 4차 산업혁명 관련 기술의 수용 의도에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다. 이를 위하여 본 연구에서는 2020년 2월 10일부터 2월 18일까지 전국의 감정평가사들을 대상으로 모바일 설문조사를 실시하였으며, 최종적으로 200부의 설문지를 분석하였다. 본 연구에서는 기본적인 기술수용모델과 인지된 위험을 포함한 확장된 기술수용모델을 구조방정식 분석 모형을 사용하여 분석하였다. 분석결과, 감정평가사들은 감정평가 산업에 4차 산업혁명 관련 기술을 도입하는 것에 대하여 긍정적 인식을 가지고 있는 것으로 나타났다. 또한, 감정평가 산업에서 인지된 유용성과 인지된 사용 용이성은 감정평가사들의 수용 태도와 수용 의도에 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기능적/경제적 위험과 심리적/사회적 위험은 인지된 유용성을 감소...

TAG 감정평가 산업, 4차 산업혁명, 기술수용모델, 구조방정식 모형, 인지된 위험, Appraisal Industry, 4th Industrial Revolution, TAM, Technology Acceptance Model, Structural Equation Model, Perceived Risk

부동산 보유세의 역진성과 전세가 귀착효과

최충익 ( Choi Choongik ) , 김철민 ( Kim Chulmin ) , 이동관 ( Lee Dongkwan ) , 김천일 ( Kim Chunil )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2020] 제19권 제3호, 29~47페이지(총19페이지)

본 논문은 부동산 보유세의 역진성과 전세가 귀착효과를 파악하기 위해 실증분석하고 있다. 보유세 개편을 두고 다양한 논의들이 이루어졌지만 부동산 보유세가 주택보유자에게 경제적으로 얼마나 부담이 되는지에 대한 담론과 보유세가 상승할 경우 이를 세입자에게 전가시킬 것인지에 대한 실증적 논의는 제대로 이루어지지 못했다. 이에 본 논문에서는 주택 보유자의 사회경제적 특성 파악을 토대로 부동산 보유세의 역진성 및 전세가 귀착효과에 대한 실증분석을 하고 있다. 분석자료로 주택소유자 개별특성을 파악할 수 있는 마이크로 데이터를 사용하여 실제 주택보유자의 특징을 분석하고 서울시 전세 실거래가를 토대로 부동산 보유세의 전세가 귀착효과를 분석하였다. 분석결과 소득계층별 보유세 부담의 역진성은 뚜렷하게 나타났다. 재정패널자료를 통해 주택보유가구의 보유세 부담을 소득수준별에 따라 분석...

TAG 종합부동산세, 전세가격, 귀착효과, 재정패널, 역진성, 재산세, Comprehensive Real Estate Tax, Jeonse Price, Tax Incidence, Public Finance Panel, Regression, Property Tax

상가 권리금의 감정평가에 관한 연구: 권리금의 종류와 개념을 중심으로

김동현 ( Kim Dong Hyun )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2020] 제19권 제3호, 49~82페이지(총34페이지)

본 연구는 상가 권리금의 종류와 개념을 상세히 살펴봄으로써 권리금의 이해를 돕고, 20 여 건의 권리금 감정을 수행하는 과정에서 겪은 문제점 및 평가 노하우를 공유하는 실용 논문이다. 첫째, 권리금을 영업권리금, 시설권리금 및 바닥권리금으로 구분하고, 시장에서 명확한 개념 구분 없이 혼용되고 있는 바닥권리금을 그 귀속 주체에 따라 협의의 바닥권리금과 광의의 바닥권리금으로 세분하여 실제 사례와 접목하여 자세히 살펴보았다. 둘째, ○○치킨점을 사례로 들어 상가 권리금을 산정하는 과정을 전개하였다. 구체적으로, 영업권리금의 산정에 필요한 손익계산서를 재산정하는 과정을 살펴보고, 시설권리금과 바닥권리금을 평가하는 과정과 유의점을 살펴보았다. 본 연구는 시장 참여자와 정책 당국자의 권리금에 관한 이해를 높임으로써 정보제공과 정책 참고 자료로 활용될 수 있으며, ...

TAG 상가권리금, 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금, 수익환원법, 원가법, 거래사례비교법, Retail Premium, Business Premium, Facility Premium, Location Premium, Income Capitalization Method, Cost Approach, Sales Comparison Method

아파트 매매가격지수와 실거래가격지수를 활용한 위험 수익률 특성 비교: 서울특별시 강남구를 중심으로

이경근 ( Lee Kyeong Keun ) , 전재범 ( Jun Jaebum )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2020] 제19권 제3호, 83~116페이지(총34페이지)

지금까지 아파트는 오랜 기간 동안 주요 실물투자의 대상자산으로 중요하게 인식되어 왔지만 표본의 추출 및 산정방식 등의 차이로 인해 서로 다른 가격변화를 지니는 아파트매매 관련 가격지수들을 사용해 왔으며 이러한 지수들간의 차이가 유발하는 위험과 수익률간의 관계를 비교하고 그 특성을 규명한 연구는 드물었다. 이러한 의미에서 본 연구는 한국감정원이 생성 및 공표하는 서울시 및 강남구의 아파트 매매가격지수와 실거래가격지수를 토대로 네 개의 비교군을 설정한 후, 각 비교군을 대상으로 자본자산가격결정모형(CAPM: Capital Asset Pricing Model)에 기반한 체계적 위험과 초과 수익률간의 관계, 시장의 효율성, 그리고, CAPM의 이론적 균형시장과의 일치여부를 확인한 후, 그 결과와 가격지수 자료의 특성을 종합적으로 고찰함으로써 서로 다른 아파트 가격지수...

TAG 아파트 매매가격지수, 아파트 실거래가격지수, 체계적 위험, 초과 수익률, 자본자산 가격결정모형, Apartment Transaction Price Index, Apartment Actual Transaction Price Index, Systematic Risk, Excess Rate of Return, Capital Asset Pricing Model

행복주택 공급이 주변 아파트 매매 및 임차 시장에 미치는 영향: 지역별 분석

김천일 ( Kim Chunil ) , 고진수 ( Ko Jinsoo )  한국감정평가학회, 감정평가학 논집 [2020] 제19권 제3호, 117~136페이지(총20페이지)

본 연구는 행복주택이 주변지역에 미치는 영향을 살펴보기 위해 권역을 전국, 서울, 경기, 수도권으로 나누고 아파트 매매시장 및 아파트 임차시장에 대해 이중차분법을 활용하여 행복주택 공급효과를 살펴보았다. 분석결과, 계량분석이 불가한 전국 매매, 경기 매매, 수도권 매매를 제외하면 대부분 영향효과의 통계적 유의미성이 떨어져 행복주택이 주변지역에 미치는 영향이 없었으며, 서울 전월세의 경우 행복주택이 지어진 후 주변 완전월세의 수준이 상대적으로 3.65% 상승한 것으로 나타났다. 이는 공공임대주택 공급이 주변지역 주택가격 하락으로 이어지지 않는다는 상당수 기존 연구들과 일치한다. 향후 행복주택이 주변 여건 개선으로 이어질 수 있도록 하고 소규모 분산 공급 방식을 통해 주변 지역의 공간 사용가치가 향상되기를 기대한다.

TAG 행복주택, 주택가격, 외부효과, 이중차분법, Happy House, Housing Prices, Externalities, Difference-in-Differences

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