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목차
01. 사건 개요
02. 사건과 관련된 정의
03. 사건의 쟁점
04. 결어
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01. 사건개요
문제
을은 서울 서초구 서초동 1001번지 대지 및 건물을 갑으로부터 2014. 5. 3. 금 10억 원에 매수하였다. 그런데 위 부동산에는 2012. 4. 1. 부터 2014. 6. 30.까지 금 3억 원의 전세권이 설정되어 병이 살고 있었다. 한편 위 부동산에는 정(하나은행)2014. 3. 5. 금3억 원의 근저당권을 설정하여 놓고 있었다. 을은 갑에게 위 부동산에 대하여 금 7억 원을 2014. 5. 31. 지급하고,정의 근저당권 3억 원을 대신 변제하기로 합의하고, 2014. 6.5. 4시경 소유권이전등기를 마쳤다. 소유권이전등기를 마친 을은위 부동산에 대하여 2014. 6. 30.에 3억원의 보증금을 지급하고 입주하려고 하였더니, 전세권자인 병이 위 전세권이 자동갱신되었다며 명도를 거절하여 갑은 위 부동산에 입주하여 살 수 없게 되었다. 그리고 돈을 미리 마련하지 못한 을은 위 정에 대한 3억원의 근저당권 채권의 변제기가 2014. 8. 31. 도래하였으나, 변제하지 못하게 되자, 정은 을에게 위 돈의 변제를 촉구하였였으며, 놀란 갑이 을에게 위 돈을 빨리 갚으라고 독촉하였으나 독촉 후 6개월이 지나고서도 갚지 않아 갑은 신용불량자가 되었다. 그 사이에 부동산 가격은 시가가 15억 원으로 상승하였다.
이 경우 갑, 을, 병 정 사이에 예상되는 법률관계를 설명하라(갑의 해제권 또는 을의 매도인담보책임 추궁을 중심으로)
2014.03.05
丁, 甲 부동산
3억 근저당권 설정
2014.05.03
乙, 甲의 부동산
10억 매수
2014.05.31
乙, 甲에게 7억 지급,
丁의 3억 대신 변제 합의
2014.06.05
乙, 소유권 이전등기 完
2014.06.30
乙, 丙의 전세권 완료 시점에 맞춰 입주시도하나 丙이 전세권 법정갱신 이유로 명도 거절
사건 전개
2012.04.01~
2014.06.30
丙, 3억 전세권 설정 甲의 건물 입주
2014.08.31 乙, 근저당권 변제기 도래하나 변제하지 못함. 甲, 신용불량자 됨
02. 사건과 관련된 정의
1. 해제권
(1) 해제권 행사
1) 해제권의 의의
계약의 해제라 함은 일시적 계약관계에서 채무불이행을 이유로 계약관계를 계약 당시로 소급하여 소멸시키는 해제권자의 일방적 의사표시를 말한다.
2) 해제권의 법적 성질
해제권은 형성권이기 때문에 계약위반이 있을 경우 일방 당사자의 상대방에 대한 의사표시로 이루어지는 단독행위로써 한번 행사되면 그 이후 철회할 수 없으며 불가분성이 있다. 따라서 계약의 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 당사자 전원으로부터 상대방 전원에 대해 해제권을 행사해야 한다(제547조제1항). 이는 계약이 해제를 둘러싸고 일부는 계약이 존속하고 일부는 소멸함으로써 발생하게 되는 복잡함과 불일치를 피하기 위해서라고 할 것이다. 계약의 해제는 처분행위이므로 그 계약을 처분할 수 있는 권한이 있는자, 즉 계약당사자나 당사자의 지위를 승계한 자만이 계약을 해제할 수 있는 처분권자라 할 것이다.
☞ 근거 : 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
(2) 유사개념
1) 합의해제
당사자가 계약 성립 후 별도의 계약을 통해 계약을 해제하기로 합의
2) 실권약관
일정한 사유가 발생하면 처음 계약이 자동적으로 해제되는 것
3) 해제권에 대한 약정 유보
당사자 합의에 의하여 당사자 중 일방에게 그의 일방적 의사표시에 의해
계약 을 해제할 수 있는 권한을 주는 것인데 이는 법정해제와 유사한 면이 있다. 또한 약정한 사유가 발생한 경우 일방에게 해제권을 준다는 점에서 차이가 있다.
(3) 해제권의 발생
1) 이행불능의 경우
해제권은 채무불이행이라는 위반사유가 있을 때 발생한다.
☞근거 : 제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는
계약을 해제할 수 있다.
2) 이행지체의 경우
① 일반적인 이행지체의 경우 (제544조)에는 채권자는 상대방이 채무를 이행
하지 않을 경우 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행
하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있도록 해제권 발생을 위해 상당한 유예
기간을 두고 있고, 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한
경우에는 최고 없이 해제권을 행사할 수 있다고 되어있음.
② 정기행위가 이행지체인 경우(545조)는 당사자 일방이 그 정기 시에 이행하
지 않으면 상대방은 최고 없이 즉시 계약을 해제할 수 있으며 정기행위라 함은 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시기 또는 일정한 기간 내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없는 행위를 말한다.
(4) 해제권의 소멸
1) 일반적 소멸사유
해제권은 형성권으로, 형성권의 일반적 소멸사유로 소멸한다.
2) 최고와 상당기간의 경과
채무자가 채권자에게 상당한 기간을 정하여 해제권 행사 여부의 확답을 최고
하였음에도 그 기간 내에 채권자가 해제하겠다는 의사표시를 하지 않은 경우
채권자의 해제권은 소멸한다.
이것은 해제권자의 상대방의 법적 불안정성을 조기에 안정시키고자 함에 그
목적이 있다.
3) 해제권자의 해제권 행사와 배치되는 행위
채권자가 해제권 행사와 반대되는 행위를 하는 경우, 예를 들어 계약이 해제
되는 경우 채권자가 채무자에게 반환하여야 할 물건을 훼손하거나 반환 불가
케 하거나 다른 종류의 물건으로 변경한 경우 같은 경우에도 해제권을 행사할
수 없다(533조). 이와 같은 외부적 사실행위를 통해 해제권의 포기의사가 추 단된다.
(5) 해제의 효과
1) 원상회복
계약이 해제되면 계약 당시로 소급하여 계약이 소멸하게 됨.
따라서 계약이 없었던 원래 상태로 회복해야 의무를 부담(제548조 1항 본문).
계약 당사자의 이러한 원상회복의무는 서로 동시이행관계에 있다(제549조).
원상회복해야 할 대상이 금전인 경우, 그 금전을 받은 날로부터 이자를 지급
해야 한다(548조).
여기의 이자는 원금 반환에 대한 지연이자가 아니라 원상회복의 범위에 속
하는 일종의 부당이득 반환의 법적 성질을 가지고 있다.
원상회복방법은 원물반환이 원칙이지만, 원물반환이 불가능할 때에는 가액
반환을 하여야 한다.
2) 제3자 보호
해제의 소급효에 의해 원상회복이 이루어지게 되면 해제의 의사표시가 있기
전 그 계약으로부터 발생한 법률효과를 기초로 새로운 법률관계를 맺은 제3
자의 권리가 침해될 수 있다.
즉, 해제권자와 제3자중 누구를 더 보호할 것인가 여부인데, 이에 대해 우리
민법은 해제권자보다 제3자를 보호하도록 하고 있다(548조 제1항 단서).
여기서 제3자라 함은 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여
새로운 이해관계, 즉 채권관계를 맺은 것만으로는 부족하고 부동산에 대하여
등기 되는 동산에대한 인도 등 물권과 같은 완전한 권리를 취득한 자를 말하며,
가등기권자도 여기의 제3자에 해당된다.
