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I. 중간생략등기의 의의
II. 중간생략등기의 효력
III. 중간생략등기이행청구권
IV. 중간생략등기의 확장
V. 중간생략등기에 대한 저자의 사견
VI. 참고문헌
I. 중간생략등기의 의의
부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 다시 중간취득자로부터 최종취득자에게 전전이전하는 경우에, 중간자의 등기(중간등기)를 생략해서 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 양수인에게 등기를 하는 경우, 이러한 등기를 중간생략등기라고 한다. 예컨대 갑이 을에게 자기 소유의 부동산을 매각하고, 을 명의로 이전등를 하지 않은 채 을이 다시 병과의 매매계약에 의해 병에게 그 부동산을 매각한 후, 등기는 갑에게서 직접 병에게 이전등기를 하는 경우, 이러한 등기가 바로 중간생략등기이다.
중간생략등기가 이루어지는 이유는 등록세와 취득세 등의 면세와 중간자의 양도소득세의 포탈을 목적으로 해서 이루어지는 경우가 많고, 또한 부동산거래에 관한 각종의 공법적 규제를 회피하고, 그 밖에 절차의 생략과 비용의 절감을 위해서, 구민법시대부터 관행적으로 행하여지고 있다. 그런데도 불구하고 판례는 중간생략등기의 유효성을 인정하고 있다.
중간생략등기는 대항요건주의하에서는 당사자 의사의 합치만으로써 물권이 이전될 수 있으므로 허용될 수도 있다. 그러나 성립요건주의하에서는 허용되어서는 아니될 것이지만 등기제도상의 미비로 인하여 행하여지고 있다. 무엇보다도 과거에는 매수인을 백지로 하는 백지매도증서와 백지위임장이 이용되었으므로, 중간매수인이 자기의 명의를 매도증서에 기재치 않은 채, 다시 최종양수인에게 교부하여 최종양수인이 자기의 명의를 기재한 후 등기를 신청함으로써 이루어졌다. 또한 등기관은 등기신청서류에 대한 형식적 심사권밖에 없으므로 실체적 진실을 밝혀낼 수가 없었다.
매도증서의 사용이 폐지되고 부동산등기특별조치법에 의하여, 검인계약서의 작성방법을 실제로 계약을 체결하여 계약내용이 기재된 계약서에 검인을 받도록 하기 전까지 구부동산등기법에 의하여 검인계약서가 사용된 기간 동안에는, 매수인을 백지로 하는 백지검인계약서가 이용될 수 있었기 때문에, 중간생략등기가 가능할 수 있었다.
그리고 검인계약서가 사용되던 시기에는 최초양도인에게서 최후양수인에게로 허위의 계약서를 작성하고, 이에 검인을 받아 등기원인서면으로 제출하여 중간생략등기가 행하여지기도 하였다.
한편 중간생략등기의 방지를 위한 제도적 장치가 전혀 없는 것은 아니었다. 매도인의 인감증명의 효력기간을 3개월로 단축하고, 그 인감증명의 용도란에는 반드시 매수인의 성명(법인의 경우는 법인명), 주소 및 주민등록번호를 기재하도록 하고 있다. 또 다른 한편으로는 백지검인계약서의 이용을 배제하고, 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하고자 하거나, 체결한 때에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하도록 하고, 탈세탈법투기를 목적으로 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하지 않은 때에는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다. 즉 탈세탈법투기의 목적으로 중간생략등기를 한 경우에는 엄중한 형벌의 제재를 가하고 있다.
이와 같이 중간생략등기는, 성립요건주의하에서는 부동산물권변동의 과정을 진실 그대로 공시하지 못하며, 부동산거래에 관련된 조세를 포탈하기 위한 수단으로 악용되고 있고, 특히 부동산의 투기적 거래의 합법적 수단으로 이용되고 있다. 그러나 중간생략등기가 이러한 문제점을 내포하고 있지만, 부동산물권의 현재상태는 공시하고 있기 때문에, 전적으로 무효라고만 할 수 없다고도 한다. 그러나 엄중한 형벌의 제재까지 가하여지는 중간생략등기에 그 유효성을 인정할 수는 없다. 그러나 판례는 여전히 중간생략등기의 유효성을 인정하고 있다.
[판례] 대법원 1993.1.26. 선고 92다39112 판결
주택건설촉진법상 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 국민주택사업주체인분양자에게 그 전매사실로서 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 할 것이며, 부동산등기특별조치법(1990.8.1. 법률 제4244호)상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 할 것이다
화산미디어 물권법(저자 김상용)
대법원 판례
부동산등기특별조치법
