우리나라의 부동산 정책
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hwp우리 9조에서는 한국의 부동산정책을 1967년부터 2007년까지 40년에 걸쳐 4차례의 땅값과 집값의 상승과 하락을 반복한것에 초점을 맞추어, 4차례의 상승과 반복을 제1순환기부터 제4순환기까지로 나누어 보았다. 그리고 각 순환주기때 정부에서 펼쳤던 부동산 정책을 부동산 가격이 급등하였을 때와 경기가 침체되었을 때의 두가지 입장으로 나누었고 두가지 입장에서 부동산 가격이 급등하였을 때 정부에서 펼친 투기억제책과 공급정책에 대해서 각 순환기별로 정리해 보았다.
제1순환기 (1975년 ~ 1981년)
1순환기는 1975년부터 1981년까지이다. 1970년대 초에는 이전의 토지주도 부동산시장에서 아파트주도의 부동산시장으로 넘어가기 시작했고, 70년대 말에는 중동건설 특수로 인해 부동산 가격이 상승했다. 중동 근로자들의 송금 등으로 가계 소득이 증가하자 주택매입이 붐을 이루며 전형적인 활황기의 모습을 갖추게 된 것이다. 이에 대응해 정부는 1979년에 ‘8.8 부동산투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책’을 발표했다. 이 대책이 단행되고 미등기전매에 양도소득세 중과, 재산세(공한지세)가 개편되고, 한국토지금고를 한국토지공사로 개편하여 대규모 택지개발 및 공단개발을 주도하는 강력한 정책이 나왔다. 그러나 1980년대에 닥친 제2차 오일쇼크와 경제 불황을 타개하기 위한 경기부양책이 시행되자 서울지역 아파트를 중심으로 부동산 투기가 재발됐다.
제2순환기 (1982년 ~ 1986년)
1982년 7월의 금융실명제 추진 움직임은 부동산 시장을 달구는 중요한 요인이다. 이는 정부가 금융시장이 얼어붙자 강력한 활성화대책으로 금리를 낮추고 시중에 돈을 푼 것이다. 연 24%에 달하던 은행금리가 8%로 뚝 떨어지자 부동산자금이 주택시장으로 옮겨오기 시작했고 투자심리가 살아나면서 먼저 소형아파트와 전세값이 올랐다. 이에 하락기 임에도 불구하고 82년 하반기부터 83년 초까지 일시적인 부동산이 상승하는 파동이 일어나게 된다. 이때 정부는 주택시장을 진정시키기 위한 극약처방으로 82년 12월 주택투기억제대책으로 국민주택청약자격과 전매 제한기간을 2년으로 강화하였고 0순위제도를 폐지한다. 청약배수제도 이때 도입됐다. 그러나 정부의 초강력 대책을 비웃기라도 하듯 부동산 가격상승세는 83년 초까지 지속된다. 이렇게 불붙은 부동산시장에 정부는 규제책을 내놓았는데, 대표적인 것이 투기과열지구 지정과 채권입찰제였다. 채권입찰제는 분양가와는 별도로 주택채권을 많이 사는 사람에게 우선 분양하는 제도를 말한다. 채권입찰제를 통해 정부는 신규아파트에 붙는 프리미엄을 주택채권으로 흡수해 투기꾼들을 미연에 방지하고, 채권판매로 조성한 자금을 서민들을 위한 임대주택 건설 자금에 활용하겠다는 의도를 갖고 있었다. 하지만 거꾸로 채권입찰제는 채권 매입 경쟁으로 오히려 아파트값을 끌어올리는 결과를 낳았다. 최근 판교신도시에 적용된 채권입찰가가 오히려 분양가를 끌어올리고 인근 지역의 아파트값을 올리는 결과와 비슷한 현상이 일어난 것이다. 결과적으로 정부의 정책이 83년 상반기까지 일부지역의 부동산파동으로 이어진 것이다. 그러나 83년부터 87년의 5년 동안에는 예산을 줄곧 GNP경상증가율 이하 수준으로 억제함으로써 전체적인 물가, 임금, 부동산가격 상승률은 낮은 수준으로 유지했다.
위의 1순환기와 2순환기를 전체적으로 살펴보자면, 1974년부터 1976년은 대기업의 투자(토지)에서 일반투자(아파트)로 넘어가며 경기가 상승세를 보이고 있고, 76년에 양도세가 신설되어 다소 안정세를 보인다. 1977년~1979년은 중동 특수 때문에 주택매입이 붐을 이루게 되고, 1980년~1982년은 전두환 대통령의 제5공화국이 들어선 해로 5.18민주화운동 등 사회적불안과 흉작이 겹쳐 부동산시장이 하락기를 보인다. 그러나 82년5월 ‘장영자 어음사기사건’과 82년7월 ‘금융실명제의 추진’ 움직임에 82년 하반기부터 83년 초까지 하락기에서 탈피하고 부동산시장이 오히려 반짝 상승한다. 1983년~1985년에는 1983년 상반기까지만 상승하고 하반기부터는 강남토지시장은 물론 전체적으로 부동산가격은 낮은 수준으로 유지돼 대체적으로 침체기 형태로 본다.
제3순환기 (1987년 ~ 1998년)
1980년대 후반 들어서 올림픽 등 국제행사 개최와 저달러, 저유가, 저금리로 인한 ‘3저 호황’ 등을 배경으로 유동자금이 부동산시장에 대거 유입되면서 부동산 투기가 전국으로 확산되었다. 1987년 토지가격 상승률이 전년의 2배를 기록하면서 부동산 가격 급등으로 사회 전반의 분위기가 악화됨에 따라 부동산 문제 해결은 국가적 현안과제가 되었다.
이런 문제를 해결하기 위하여 정부에서는 투기억제 지역의 확대, 양도세 중과, 투기꾼 및 부동산 업자에 대한 세무조사 강화 및 토지공개념 도입이라는 정책을 내놓았고 주택 200만호 건설사업을 실시하여 건설의 효과가 가시화되는 1991년을 기점으로 부동산 가격이 하락한 뒤 1997년까지 하향안정세를 유지하였다.
또한 제3순환기인 1995년 3월 부동산실명제법이 국회를 통과하면서 모든 부동산등기는 실권리자의 이름으로 등기하게 되었으며 명의 신탁은 금지되었다. 부동산실명제의 도입으로 투기 및 불법증여 탈세나 세금회피 등의 목적으로 명의 신탁을 악용한 과거의 관행을 단절할 수 있게 되었고 부동산 거래 시장이 한 단계 투명하게 되는 성과가 나타나게 되었다.
제4순환기 (1999년 ~ 현재) : 부동산억제책 & 형평성정책(밑줄)
전반적인 주택의 양적부족문제가 어느 정도 해결되었기에 시장실패의 보완과 형평성에 초점
