분야
hwp2. 부동산 경매시장의 특성
1) 시장의 고정성
2) 매각절차의 강제성
3) 수급조절의 곤란성
4) 입찰과정의 비공개성
5) 입찰결과의 공개성
3. 부동산 경매의 유형
1) 형식적 경매와 실질적 경매
2) 강제경매와 임의경매
4. 부동산 경매 시 권리분석의 중요성
5. 부동산 경매의 절차
1) 경매신청
2) 경매개시 결정 및 배당신청
3) 물건현황조사 및 감정평가
4) 최저매각가격의 결정 등
5) 매각의 진행과 매각허가결정
6) 매각대금 납입 및 소유권이전등기
6. 우리나라 부동산 경매제도의 개선방안
1) 법원제공 서류의 내용 강화
2) 집행기록 등 자료의 공개
3) 허위 권리자의 문제
4) 경매제도 운영상의 문제
참고문헌
일반적으로 경매라 함은 국가기관이 법률의 규정에 따라 금전의 지급을 목적으로 채무자의 부동산을 매각하여 현금화한 후, 배당이라는 절차를 통하여 채권자의 만족을 얻게 하는 부동산강제집행방법 중의 하나이다. 즉, 채무자가 채무이행을 하지 않을 경우 채권자는 국가의 공권력에 의한 사법상의 청구권을 강제집행이라는 일정한 법적 절차를 거쳐 채권의 만족을 얻어야 한다. 이와 같이 채권자의 채권회수를 위한 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 행사하여야 하는데, 가장 대표적인 것이 부동산경매제도이다.
즉, 경매제도는 채무자가 채무를 변제하지 못할 때에 채권자를 위하여 국가의 집행기간이 집행권원에 표시된 사법상의 청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이며, 채무자의 재산을 객관적이고 공정한 가격으로 현금화하여 채권자에게 우선순위에 따라 공정한 만족을 주는 일련의 법집행절차라 할 수 있다.
부동산 경매는 채무자가 채권자에게 약속한 기일까지 대여금을 변제하지 못하면 대여금을 반환받는 방법으로서 채권자는 사적자치의 방법이 아닌 공권력, 즉 국가기관인 법원에 강제집행을 신청하여 채무자의 부동산을 압류하고 환가를 통해서 채권자의 배당순위에 따라 배당을 받는 강제집행 절차의 한 방법이다(현문길, 2014).
부동산경매제도는 채권자의 신청에 의해 국가의 공권력을 이용하여 집행기관이 채무자에 대한 집행권원에 표시된 이행청구권을 실행하기 위한 절차라고 할 수 있다. 민사집행법의 시행 이후로 누구나 부동산 경매에 쉽게 접근할 수 있는 환경이 조성되었으나 최근 법원경매 시장이 일반화 되면서 다양한 문제점들이 생겨나고 있다(손기준, 2020).
2. 부동산 경매시장의 특성
1) 시장의 고정성
경매시장은 법원의 입찰법정에서 이루어지기 때문에 일반 매매시장과는 달리 시장이 고정되어 있다. 일반 매매시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 공간적인 적용범위가 일정지역에 국한되는 지역성을 가지고 있다.
김종덕, 부동산경매 참여자들의 합리적 의사 결정 모형에 관한 연구, 전주대학교 대학원 박사학위논문, 2008.
민선영, 부동산 경매의 권리분석과 투자분석에 관한 연구, 건국대학교 대학원 논문, 2004.
민태욱, 부동산 사법, 부연사, 2010.
박창현, 부동산경매의 절차상 문제점 및 개선방안에 관한 연구, 중앙대학교 대학원 논문, 2012.
법원행정처, 법원실무제요 민사집행(Ⅱ), 법원행정처, 2003.
손기준, 부동산경매 절차에 따른 낙찰자 보호제도 개선방안에 관한 연구, 동의대학교 부동산대학원 논문, 2020.
엄성현?박상호, 현행 부동산유치건의 문제점과 민법 일부개정법률안에 관한 검토, 공공정책 연구 제32집 제1호, 동의대학교 지방자치연구소, 2015.
이시윤, 민사집행법(제7개정판), 박영사, 2019.
임장식, 부동산경매 절차상 유치권제도의 실효성제고에 관한 연구, 동의대학교 경영대학원 논문, 2008.
현문길, 경매실무, 부연사, 2014.
각종 문제점에 따른 개선방안을 분석했습니다.
