[부동산 경제론] 부동산 실명제의 실효성 분석

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소개글
[부동산 경제론] 부동산 실명제의 실효성 분석에 대한 자료입니다.
목차
1. 실명전환의 실효성

(1) 기업 임직원 명의로 부동산을 구입한 경우

(2) 개인의 경우

(3) 분양권 전매 혹은 미등기 전매에 의해 아파트를 취득한 경우

2. 논의 사항

2-(1) 명의신탁의 근절 여부

2-(2) 기업의 국제경쟁력 제고 여부

3. 부동산실명법의 문제점

3-(1) 법적인 측면에서의 고찰

3-(2) 농지에 미치는 문제점

4. 부동산실명제의 평가와 향후 정책과제


본문내용
(3) 분양권 전매 혹은 미등기 전매에 의해 아파트를 취득한 경우

개인의 경우 가장 문제가 되는 것은 바로 미등기 전매일 것인 바, 이는 최초 분양자와 최종 전매입자간에 혈연관계가 없는 경우가 대부분일 것이므로 여러 가지 어려운 문제가 발생할 것이며, 관계자들간의 다툼도 심할 것으로 예상된다. 분양권을 전매한 경우, 당첨이 무효가 될 가능성이 있으며 최초 당첨자와 중간생략등기자들에 대한 제재도 있어 실명전환의 인센티브는 매우 적다고 하겠다.
특히 95년 7월1일 이후에 입주하는 아파트를 전매에 의해 구입한 경우는 등기부상에 일단 최초 분양자 명의로 등기할 수밖에 없는데 이 자체가 명의신탁 약정금지의 조항에 위배되므로 소유권을 유지할 방법이 없다. 다만 이 경우 명의 수탁자도 처벌을 받게 되므로 명의신탁사실이 밝혀질 가능성은 희박하다고 하겠으나 등기회복의 위험성은 높아진다고 하겠다. 이와 같이 입법예고 이전에 행해진 분양권의 전매를 어떻게 처리하느냐 하는 것도 중요한 사회적 쟁점으로 등장할 가능성이 높다. 왜냐하면 이들은 그 동안 판례에 의해서 대체로 보호받아 온 중간생략등기 행위에 해당되기 때문이다. 또한 실명등기를 위해 최초 분양자 혹은 당초 등기자를 찾아야 하는 경우 소재불명인 경우나 잘 응해 주지 않을 경우에는 소유권 확인 소송을 제기해야 하는 등의 불편이 있다.

2. 논의 사항

2-(1) 명의신탁의 근절 여부

부동산실명제의 취지는 기존의 명의신탁을 실명전환하거나 매각을 유도함으로써 부동산 가격의 안정을 기하고 또한 앞으로 약정에 의한 부동산 거래의 위험도를 높임으로써 향후의 명의 신탁을 방지하는데 있다. 그러나 현재의 부동산등기특별조치법에서도 명의신탁을 금지하고 있고 이를 위반할 경우 처벌할 수 있도록 규정하고 있음에도 명의신탁이 근절되고 있지 않은 것은 처벌위주로 짜여진 현재의 부동산실명제의 실효성을 의문시하게 하는 부분이다. 또한 명의신탁 사실이 밝혀질 경우 수탁자까지 처벌함으로써 수탁자의 배신에 의한 명의신탁 약정의 노출은 기대하기 어려울 것이다.
실제로 명의신탁 이외에도 부동산의 소유권을 담보할 수 있는 장치는 매우 다양한 바, 저당권, 지상권의 설정, 근저당권 설정과 약속어음의 공증 등 다양한 물권적 담보장치가 존재하는 한, 차명등기는 완전히 제거되기 어렵다고 본다. 근본적으로 차명으로 등기를 하지 않을 수 없도록 하는 각종 불합리한 토지이용규제, 그리고 불합리한 누진적 조세체계 등이 정