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hwp【학습목표】
1. 건축물의 주된 평가방식인 원가방식 중 가격을 구하는 데 주로 사용하는 복성식 평가법의 정의 및 이론적 근거를 이해한다.
2. 재조달원가와 감가수정액의 개념과 구성항목을 이해한다.
1. 원가방식의 정의
원가빙식(비용접근법)은 부동산의 가격을 산정하는 방법인 복성식 평가법과 임료를 산정하는 방법인 적산법으로 구분된다.
1) 복성식 평가법은 가격시점에서 대상 부동산의 재조달원가에 감가수정하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.
복성가격 = 재조달원가 - 감가수정누적액
즉, 가격시점에서 대상물건을 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 재조달 원가에서 감가수정을 가하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법으로 주로 건물이나 건물과 부지가 결합된 경우에 재조달 원가의 파악 및 감가수정을 행할 수 있는 경우에 유용하다. 토지의 경우에 있어서도 재조달 원가를 구할 수 있는 조성지나 매립지의 경우에는 적용이 가능하다.
2) 적산법이란 가격시점에서 대상 부동산의 가격을 구하고 이에 기대이율을 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 임대차하는데 소요되는 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정한다.
(기초가격 × 기대이율) + 필요제경비 = 적산임료
2. 원가방식의 이론적 배경
① 대체의 원칙 : 지리적 위치의 고정성, 개별성에 의해 비대체적이나 용도의 다양성 등에 의한 용도적 측면에서 대체성이 인정된다. 대상부동산과 동일한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 생산비용보다 더 많은 가격을 지불하려 하지 않을 것이다.
② 수요공급의 원칙 : 건물의 신축비용도 시장가격과 일치되지 않는다면 신축으로 인한 이윤이 커지거나 손실로 나타난다.
③ 균형의 원칙 : 부지와 결합이 적정치 못한 건축이 있게 되면 대상 부동산 가격은 최고 유효이용의 가격을 지니지 못하다.
④ 외부성의 원칙 : 감가수정에는 정의 외부성과 부의 외부성도 반영한다,
⑤ 최유효이용의 원칙 : 재조달원가 또는 감가수정의 세부적 관찰과정에는 대상부동산에
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