분야
hwpⅡ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 개념
Ⅲ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 의의
Ⅳ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 기본구조
Ⅴ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 투자자보호장치
Ⅵ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)와 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)
Ⅶ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)와 부동산투자신탁
Ⅷ. 향후 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 내실화 방안
1. 조세감면
1) 조세현황
2) 조세감면의 필요성
3) 조세감면 방향
2. 유가증권 상장규정 개정
Ⅸ. 결론
참고문헌
감가상각은 현금 유출이 없었으므로 소득세에서 공제해서는 안 되는 것이 아닌가?
감가상각은 현금흐름 과정과 관련된 것이나, 여기서는 현금흐름이 아니라 소득세를 계산하는 관점에서 공제하는 것이다. 즉, 현금흐름을 따라서 하는 것이 아니라 소득세의 관점에서 볼 때 감가상각을 해 주지 않으면 소득이 없는데도 소득이 있다고 되기 때문에 공제해주는 것이다. 기초에 1을 투자해서 기계를 사고 1년 말에 0.1의 이익을 내고 기계는 전부 멸실된 경우를 생각해 보면 감가상각적립금 1도 안 나왔는데 여기에다가 세금을 부과할 수 없음은 자명하다.
왜 양도소득세(실제는 법인 소득세를 말함)에서 감가상각된 만큼을 양도차익으로 보는가?
취득가격 그대로 양도가격으로 판 경우에 세월이 흘러서 사실은 취득가격 보다 떨어진 것을 취득가격 수준으로 팔았다고 하면은 감가상각액 만큼은 양도차익이 있는 것이다고 할 수 있기 때문이다. 즉 법인의 경우에 양도차익=양도가액-장부가액(취득가액-감가상각액)인 바, 괄호를 풀면 감가상각액이 ＋가 되는 것을 알 수 있다.
양도소득세의 감가상각과 소득세의 감가상각과의 관계
양도소득세(실제는 법인 소득세를 말함)의 감가상각과 소득세에서 감가상각을 공제해 주는 것과 무슨 관계가 있는가?
이해의 편의를 위해서 소득세나 양도소득세나 세율이 100%로 같다고 하자. 연초에1만큼 가격이 되는 것에 투자해서 1년 후의 순운영수익(NOI)이 1.1이고 감가상각으로 0.5로 된 것을 1로 양도했다고 하자.
이 경우에 소득세 기준 소득은 0.6(순운영수익1.1-감가상각0.5)이 될 것이고, 양도 소득세 기준소득은 0.5가 될 것이다. 1년이 지난 후에도 기능이 처음과 똑같이 좋아서 소득세에서 감액을 허용하지 아니 한다면 소득세 기준 소득은 ＋0.5가 늘어난 1.1이 될 것이다. 한편, 양도 소득세 기준은 1의 가치가 하나도 줄지 아니하였으므로 양도차익이 없어서 과표액이 -0.5로 주는 것을 알 수 있다. 결국 양자는 어는 한 편이 다른 편에 반대 방향으로 똑같은 영향을 미치는 것, 즉 양자의 변화의 합은 0인 것을 알 수가 있다. 따라서 만일 우리 예처럼 소득세에서 공제해 받은 경우에는 양도소득세에서 공제 받은 만큼 양도차익으로 세금을 내는 것을 알 수 있다. 그렇다면 소득세에서 감가상각을 공제해 주는 것은 결국 세무서에서 납세자에게 아무런 특혜를 주는 것이 아님을 알 수 있다. 다만, 돈의 시간 가치상 세금 내는 시간을 양도 때 까지 연기시키는 의미가 있을 뿐이다.
소득세 계산에서 왜 이자를 공제하는가?
소득은 경비를 뺀 나머지 일 것이다. 사람을 사용해서 부가가치를 생산한 경우에 인건비를 기계를 빌린 경우에 그 임대료를 비용으로 공제하듯이, 타인 자본을 사용한 경우에 이자를 비용으로 공제하는 것은 지극히 당연하다고 할 수 있다. 그러나 이것은 돈을 차입하지 않는 사람에 비해서 특혜를 주는 것이 아닌가?
자기 현금을 사용한 사람도 기회비용을 지불한 것으로 보아서 공제해 주어야 하는 것이 아닌가? 하고 생각할 수 있을 것이다. 그러나 이 문제는 자기기계를 사용한 경우나 자기노동을 한 경우도 마찬가지인 바, 이들 모두에 대해서 공히 인정해 주지 않고 있다. 실제 현금유출이 없는 점에서 그 입증이 어렵기 때문일 것이다. 여하튼 이자를 공제함으로써 쓸 데 없이 차입을 늘리는 일을 하지 않는가? 하는 의문이 있을 수 있다. 그런 점에서 차입을 해서 부동산 투기를 하는 경우에는 이를 부인하고 있다.
Ⅱ. 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 개념
부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 이 자금을 부동산 및 관련 사업에 투자한 후 투자자에게 배당이나 수익을 통해 이익을 분배하는 회사이다. ABS와 MBS가 기관투자자를 대상으로 한다는 점에서 일반 개인 투자자에게는 접근하기 어려운 점이 있으나 부동산투자회사를 통한 간접투자는 개인 투자자, 특히 소액투자가 가능하다는 잇점이 있어 미국과 호주 등지에서 활성화되어 있는 제도이다.
부동산투자회사는 국가마다 다른 형태를 띠는데 미국의 경우 주식을 통해 자금을 조달하는 형태를 취하고 있으며, 호주의 경우 신탁증권을 통해 자금을 조달하는 형태를 띠고 있다. 부동산투자회사가 어떠한 형태로 자금을 조달하느냐에 관계없이 조달된 자금을 부동산 및 관련 사업에 투자하여 일정한 수익률을 생산한다는데는 차이가 없다.
부동산투자회사는 일반 투자자로부터 주식인 신탁증권을 매각하여 자금을 조달하여 조달된 자금을 주택, 상가, 오피스 등의 부동산에 투자한다. 부동산투자회사는 개발과 임대 등을 통해 자금
* 강지연(2010), 부동산투자회사제도의 문제점 및 개선방안, 한양대학교
* 박원석(2007), 위험조정모형을 활용한 부동산투자회사의 성과특성 분석, 국토지리학회
* 엄수원(2008), 부동산투자회사(Reits)제도의 운용현황과 발전방향, 한국토지법학회
* 조성홍 외 1명(2012), 부동산투자회사(REITs)의 수익률에 관한 요인 분석, 한국기업경영학회
* 장동훈 외 2명(2006), 부동산투자회사(REITS)의 활성화 방안에 관한 연구, 한국부동산학회
