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hwp목 차
Ⅰ. 서론
1.연구의 목적 및 배경
Ⅱ. 본론
1. 토지거래규제의 의의
2. 토지거래규제의 목적
3. 토지거래 규제의 도입배경 및 근거
4. 직접적 토지규제의 내용
5. 외국의 토지거래규제 고찰
6. 토지거래 규제의 문제점 및 개선방안
Ⅲ. 결론
Ⅰ. 서 론
1.연구의 목적 및 배경
부동산은 인간에게 필수적인 재화로써 인간은 이러한 재화를 효율적인 방안으로 이용하여야 한다. 부동산에 있어서 토지는 필수적인 구성요소로써 토지의 이용이 곧 부동산의 이용이라 할 수가 있다. 이러한 토지의 이용은 인간에게 바람직한 효율적인 방안으로 이용되어야 할것이나 인간의 사적인 욕구와 토지의 효율적인 방안은 상호 부자연적인 요소가 존재한다 할 것이다. 토지의 이용은 부자연적으로 존재한다 할것이며 토지의 이용과 더불어 발생하는 것이 토지의 상업적인 이용 즉 토지의 거래라 할 것이다. 사적인 토지의 거래와 국가가 추구하는 공익성 즉 토지의 공공성과 사적인 토지의 거래인 매매,교환,임대차 등과는 상이한 점이 크다 할 것이다.
이러한 토지의 거래는 국가의 공익성 즉 공익적인 목적과 달리함으로써 개인적인 토지의 사적인 거래 즉 일반적인 토지거래에는 규제가 따르게 되었다. 이러한 토지의 거래규제는 사적인 토지거래를 억제하고 국토의 효율적인 이용 및 거래의 투명성의 보장을 목적으로 한다는 취지가 있으나 그로 인한 지나친 공적제약으로 인한 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 또한 토지를 둘러싼 개인간 ,계층간의 이해대립의 사회적 갈등의 문제가 야기되기에 이르렀다는 점에 있어서 그 심각성은 더해가고 있음을 알수가 있다. 국토에 있어 토지는 그 근간이 되며 토지는 개인의 사익적 목적의 전유물에 앞서 공공적인 목적을 근간을 우선적으로 하여야 함에도 불구하고 일부 부를 위한 수단인 투기목적물로 이용되고 있다. 따라서 토지는 일부 부유특권층의 전유물이 아닌 만인이 평등하게 이용 할 수 있고 국가에 이득이 되는 생활의 터전으로 이용되어야 할것이다.
이러한 문제에 있어서 토지에 관한 많은제도를 마련하였으나 실제적으로 그에 대한 제도로써 확고한 정착의 성과는 미비하였다. 이에 따라서 정부는 토지시장에 적극적인 개입을 함으로써 계약자유의 원칙에 근거한 사적자치의 원칙을 일정억제함으로서 직접 또는 간접적인 토지규제제도를 도입하게 되었으며 개인의 재산권을 일정수준에서 제약을 가하는 토지거래규제제도를 마련하게 되었다. 직접적인 규제로서 대표적인 예로 토지거래허가제도 ,농지취득자격증명제도등이 있으며 이는 도입시기때부터 개인의 재산권의 심각한 침해라는 문제로 수많은 법적인 문제점을 내포하고 있었으며 실제적인 토지투기억제의 목적을 효과적으로 달성하지 못하였으며 개인 사적재산권의 행사의 침해에 대한 문제를 야기하였으며 현재에도 문제의 핵심에 있는 부분이라 할수 있다. 이번 연구에 있어서는 이러한 토지거래규제제도에 있어 직접적인 토지규제제도인 토지거래허가제, 농지취득자격증명제를 살펴보고 이에 대한 문제점 및 개선방안 등을 논하여 보고자 한다.
Ⅱ. 본 론
1. 토지거래규제의 의의
토지거래규제란 건전한 토지질서의 확립을 위하여 토지거래행위에 대하여 직접 또는 간접적으로 공법적인 규제를 가하는 것을 말한다. 이는 국토의 합리적인 보존과 균형있는 발전을 꾀하고 모든 사람이 토지를 사적으로 이용함에 있어서나 공익목적 즉 공공성의 증진을 위한 토지의 이용에 있어서 ,공공복리를 증진하고 부의편재로 인한 사회적인 모순과 대립인 위화감을 해결하는 한편 공익과 사익의 적절한 조화를 이루는 측면에서의 규제가 이루어져야 하는바 이는 직접적 규제와 간접적인 규제로 나누어 살펴 볼수가 있다. 아래에서 이에 대하여 살펴보고자 한다.
가. 직접적인 규제
토지거래규제 중에서 정부가 직접적으로 토지시장에 개입하여 규제를 하는 것을 직접적인 토지규제라 하며 이에 대한 대표적인 규제제도는 토지거래허가제도와 농지취득자격증명제도가 있다. 이러한 규제제도는 사유재산을 침해하는 그 정도가 매우 크다 할 수가 있다. 이전 법률에서는 이에 대한 신고제도와 허가제도가 있었으나 1999년 2월 8일 행정규제의 완화차원에서 토지거래신고제도를 폐지하였으며 농지매매증명제도 또한 농지취득자격증명제도 명칭이 변경되어 현재까지 시행하고 있다.
나. 간접적인 규제
토지정책을 효율적으로 수행함에 있어서는 토지에 관한 각종정보가 절대적으로 필수적인 요건이라 할 수가 있으며 토지거래규제와 그에 대한 토지시장의 조사와 관리에 있어서도 개인의 토지정보 즉 개개인의 토지보유내용 및 토지거래에 관한 인적,물적 정보와 토지시장의 전반에 걸친 정보가 대단히 중요한 역할을 하게 된다. 이러한 토지거래정보의 확보는 토지거래당사자에게 심적인 부담을 줄 수가 있으며 토지의 투기를 진정시키는 등의 효과를 기대할 수가 있어서 간접적인 토지거래 규제수단으로써 활용이 되고 있다. 즉 인감증명제도의 활용, 관인계약서의 작성의 의무화하고 토지종합정보망을 이용한 정보망체계를 구축하여 가동함으로써 효율적으로 규제를 하고 있다. 또한 각종 세제인 종합토지세,양도소득세, 취득,등록세등의 토지세제를 통하여 간접적인 규제를 하고 있으며, 부동산중개제도의 개선 등을 통해서도 시장관리를 하고 있다.
