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분야
hwpⅡ. 부동산자산관리(부동산관리)의 개념
Ⅲ. 부동산자산관리(부동산관리)의 종류
1. 자가관리 방식
2. 위탁관리의 방식
3. 혼합관리의 방식
Ⅳ. 부동산자산관리(부동산관리)의 중요성
1. 과거에 경영자들은 부동산을 단지 조업, 판매, 생산, 저장, 경영본부 등을 수용하는 공간(space)으로만 여겨왔고 기업가치를 증진시키기 위해서 효율적으로 관리되어야 하는 자산으로 생각하지 않았음
2. 기업회계관리자는 손익계산서나 대차대조표상으로 부동산자산을 접근
Ⅴ. 부동산자산관리(부동산관리)의 내용
Ⅵ. 부동산자산관리(부동산관리)의 정보화
1. 내무부
2. 건설교통부
3. 대법원
4. 종합
Ⅶ. 부동산자산관리(부동산관리)의 투자위험
Ⅷ. 결론
참고문헌
부동산투자에 있어서 대출조건과 임대차계약의 내용은 투자의 수익성과 위험에 막대한 영향을 미친다. 대출과 자기자본(Equity)으로 부동산을 매입하여 전체를 임대하는 경우를 생각할 때, 임대료에 관리비가 포함되는 것으로 가정하면 자기자본수익률은 임대료에서 이자비용을 제한 것이 된다.
임대료와 이자비용은 반드시 같은 방향으로 움직인다는 보장이 없다. 경기상승에 의한 투자자금 수요의 증가로 이자율이 상승하는 경우 임대료도 같이 상승하는 경향을 띄겠지만 이자율상승이 경제전반에 영향을 미치는 신용위험의 상승으로 인한 것일 경우 이자율상승은 공실률의 증가와 임대료하락을 수반하는 것이기 쉽다. 경기악화로 임대료와 더불어 시장금리가 하락하는 경우에도 대출금리가 고정금리로 되어있으면 손실은 피할 수 없다.
대출계약은 소유주와 대출자간에 금리위험을 배분하며 임대차계약은 소유주와 임차인간 임대료변동 위험을 배분한다. 대출 및 임대차계약으로부터 위험을 최소화하기 위하여 임차인, 임대인 및 대출자들은 인플레이션, 경제성장 등의 요소가 임차수요 및 임대료수준과 투자자금의 가용규모 및 요구금리가 어떻게 영향을 미치는지 잘 이해해야 한다.
대출금리는 자금수요와 자금공급 및 당해 대출의 위험도에 의하여 결정된다. 부동산금융 대출수요의 결정요인은 경제전망, 지역경기, 당해 부동산 형태에 대한 수요와 공급 등이며, 금융공급은 시중의 유동성, 향후 금리변동전망, 부동산 대출에 대한 위험수준평가 등에 의존한다. 부동산금융을 제공하는 대출자측은 대출위험을 최소화하고 수익을 극대화하기 위하여 다양한 대출조건들을 제시한다. 먼저 대출자들이 직면하는 일반적인 위험들을 살펴 본 후, 고정금리 대출과 상환방법의 조정, 변동금리 대출과 위험, 대출수수료의 존재 등에 관하여 논의해 나가기로 하자.
차입자측이 원리금에 대한 채무상환의무를 이행하지 않을 위험이다. 위험의 강도는 차주의 신용도나 대출의 내용에 따라 다르다. 채무불이행 가능성이 있다면 대출자는 대손가능성을 축소하기 위하여 프리미엄을 징수한다. 즉 대출금리를 올린다.
현재시점에서의 대출거래금리는 시장참여자들이 미래의 변수에 대한 예측치의 합의점을 반영하여 결정되는 것이다. 그러나 향후 경제전반의 자금의 수급, 인플레수준 등에 따라 대출자들의 자금코스트는 변화하여 대출로부터 손실이 발생할 위험이 따른다. 금리위험은 기본적으로 자금코스트와 대출금리의 차이에서 발생하는 것으로 특히 고정장기대출에서 더욱 위험이 크다.
금리하락국면에서 대출이 조기상환 되면 대출자들은 최초대출금리에 의해 얻을 수 있었던 이자수입을 상실하게 되며, 최초대출금리보다 낮은 실제금리에 자금을 운용할 수밖에 없다.
대출이나 투자자산에서 유통시장이 존재하거나 또는 시장성이 높다면 매각하기 어려운 자산보다 낮은 수익률 프리미엄이 형성된다. 부동산대출은 유통시장의 미발달로 상대적으로 높은 프리미엄을 지급해야 한다.
◎ 김동혁, 부동산 자산관리의 효율화 방안 연구, 중앙대학교, 2008
◎ 김영곤, 기업의 부동산자산관리 모델과 기능에 관한 연구, 한국부동산분석학회, 1999
◎ 김용곤, 기업의 부동산자산관리 모델과 직능에 관한 연구, 한국부동산분석학회, 1999
◎ 박지영, 부동산 자산관리의 효율성 분석, 건국대학교, 2011
◎ 유정봉, 부동산 자산관리 기법, 한국퍼실리티매니지먼트학회, 2001
