[부동산 경제학] PF(Project Financing) 대출의 문제점과 솔루션의 제시

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소개글

[부동산 경제학] PF(Project Financing) 대출의 문제점과 솔루션의 제시에 대한 자료입니다.

목차

1. Project Financing이란?
2. PF의 구조적 문제점
3. PF로 야기된 현재 상황
4. 실제 사례들
5. 해결방안

본문내용

▶ 시공사에 편중된 위험
부동산 PF와 관련된 위험은 사업단계별로 사업부지 매입, 사업승인, 분양, 완공의 순서로 리스크가 존재한다. 당사가 유동화증권 평가와 관련하여 접한 바 있는 캐나다와 호주의 PF에서 Developer(시행사)는 자체 보유자금과 외부 Equity를 조달하여 토지를 매입하고 개발사업을 위한 인허가를 완료한 후 분양대금과 외부 Loan을 통해 공사비를 지급하며, 시공사는 책임준공을 통해 Project로부터 현금흐름이 발생할 수 있도록 하고 있어 위험의 상당 부분을 Developer가 책임지는 구조였다.
그러나 우리나라는 토지매입을 책임질 수 있는 자금력을 갖추지 못한 시행사가 토지매입 단계에서부터 외부 Loan을 사용하기 때문에 대주 입장에서는 시행사의 신용위험 뿐만 아니라 사업 진행 단계에서 발생하는 모든 리스크를 감안하여야 한다. 사업성 평가기법이나 사업위험에 비례한 이자율결정이 보편화되어 있지 않은 상황이어서 대주는 위험부담을 완화시키기 위해 시공사의 신용보강을 요구한다. 따라서 대주는 시행사 자체의 신용위험 뿐만 아니라 사업단계에서 발생할 수 있는 모든 위험을 기한이익 상실사유에 열거하고 사유발생시 시공사가 시행사의 채무에 대해 연대보증이나 채무인수를 제공하도록 요구하고 있다.
사업현금흐름을 상환재원으로 하는 이론적 PF와 시공사에게 직접 제공되는 기업금융의 중간 형태인 한국형 PF Financing 기법은 건설업이 호황이던 시기에 대주에게 변동성이 적은 일정한 수익을 안겨주고 시행사나 시공사에게 초과수익을 향유할 수 있도록 하였다. 그러나 건설경기 침체가 가시화됨에 따라 시공사에 지나치게 의존하여 실행된 한국형 PF가 시공사의 신용위험을 높이는 부메랑이 되고 있다.
이론적인 PF 사업구조에서 시공사의 신용위험은 사업진행 여부 등에 심각한 영향을 주지 않는다.시공능력이 유지되는 한 시공사의 신용등급 하락이 해당 PF 사업에 큰 문제가 되지 않으며, 시공사의 부도 또는 해당 PF 사업의 부진이 시공사의 다른 사업장에는 영향을 주지

#Project #부동산 #PFProject #솔루션 #경제학

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