![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-1](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0001.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-2](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0002.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-3](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0003.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-4](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0004.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-5](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0005.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-6](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0006.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-7](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0007.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-8](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0008.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-9](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0009.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-10](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0010.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-11](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0011.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-12](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0012.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-13](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0013.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-14](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0014.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-15](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0015.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-16](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0016.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-17](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0017.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-18](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0018.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-19](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0019.gif)
![[부동산투자] 재건축 및 재개발, 뉴타운 아파트-20](http://images.happyhaksul.com/thumb/417/416624-0020.gif)
분야
docⅠ. 재건축 아파트
Ⅱ. 재개발 아파트
Ⅲ. 뉴타운 아파트
Ⅳ. 재건축ㆍ재개발 투자시 유의사항
고밀도지구아파트로는 13개 지구가 있는데 잠실지구, 반포지구, 여의도지구, 서초지구, 청담지구, 서빙고지구, 이수지구, 압구정지구, 원효지구, 이촌지구, 가락지구, 암사•명일지구, 아시아선수촌지구 등이 있으며 재건축 후 용적율은 230~250%이고, 층고는 제한이 없다.
1970년대 건축된 아파트가 대다수이며 아파트 건립 초기부터 고밀도로 지정되어 있어 기존의 용적율은 저밀도지구나 택지개발환경보존지구 보다 높기 때문에 재건축을 시행할 경우 수익성 여부에 관해서는 문제가 있지만, 층고 제한이 없을 경우에 한해서는 수익성이 높아 질 것이다.
다. 택지개발환경보존지구아파트
택지개발환경보존지구아파트는 1980년 이후 강남의 영동지역과 잠실지역 등 강남권의 개발로 강북의 인구 및 지방의 인구가 급속히 유입되자 환경보존지역을 일시에 해제시켜 택지로 개발한 지역이다. 이들 지역은 대지지분이 많고 녹지가 많아 주민들이 생활하기에는 아주 편리한 장소이다.
택지개발환경보존지구아파트는 개포지구, 고덕지구, 가락지구, 둔촌지구 등이 있는데 용적율은 200%이하이고, 층고는 12~15층이다.
개발이익환수제도에 따른 임대아파트 건축시 용적율의 증가분의 최고 25%까지 추가로 건축할 수 있음으로, 임대아파트를 건축하는 경우 25%만큼 용적율을 상향조정하여 최고 225%까지 건축할 수 있다.
2. 재건축사업의 효과
1) 긍정적 효과
① 주택공급의 효과
재건축을 통한 세대수의 증가로 일반에게 공급되는 물량만큼 주택을 공급할 수 있다. 한 연구에 의하면 용적률 100%이하의 기존 주거지역에서 100%의 건축연면적을 증가시킬 경우, 도심으로부터 10㎞이내에 추가로 수용할 수 있는 가구는 20만 9천가구에 달하고 200%증가시킬 경우, 62만 7천가구를 수용할 수 있다고 한다.
② 주거 환경의 개선 효과
재건축제도가 도입되기 전에는 상당수의 부실하게 지어진 연립 조약이나 아파트 및 주거환경 불량지구가 많아 입주민들은 주거 불안정과 불편을 감수해왔다. 재건축을 통해 입주민들에게는 주거면적확대 뿐 아니라 주거서비스 및 주거 환경을 개선하는 효과가 있다.
③ 경제적 효과
주변지역이 고밀도로 개발되어 있는데 반해 재건축 대상 아파트 단지는 용적률이 낮은 상태로 용적률 증가에 따른 잠재적 개발이익이 존재하게 되는 바, 재건축을 통해 이러한 잠재적 개발이익을 현실화하려는 경제적 동기가 크게 작용하고 있다.
최근에는 주택의 노후화 정도보다 경제적 효과가 재건축에 있어서 결정적인 역할을 하고 있다.
④ 건설 경기의 활성화 효과
1990년 초반 이후 주택 건설 경기가 좋지 않을 때 많은 건설업체들이 재건축 사업을 통해 사업을 유지할 수 있었다. 국가 전체의 주택 건설 경기 활성화 측면에서 재건축은 무시할 수 없는 분야로서, 경기부양의 필요가 있을 때 재건축 규제를 완화하고, 부동산 가격안정이 필요할 때 규제를 강화했던 것을 알 수 있다.
⑤ 토지 이용구조의 개선효과
주변에 비해 상대적으로 용적률이 낮은 노후 아파트들을 재건축함으로써 용적률 증가를 통한 토지이용을 고도화 할 수 있다.
2) 재건축 사업의 부정적 효과(재건축 사업의 문제점)
① 도시기반시설의 부족
재건축 사업 후 고밀화 되는 세대수 증가로 인하여 도시기반시설의 체증을 초래하고, 국가 경제적으로 아파트 건설비와 교육시설 등에서 이중투자를 초래한다.
② 아파트의 조기노후화 조장
재건축의 개발이익을 실현시키기 위해 아파트의 조기 노후화 또는 노후화를 조장할 우려가 있다.
③ 주택투기의 조장
재건축이 기대되는 주택은 그렇지 않은 주택보다 많은 경우 평당가격이 2배 이상으로 형성된다. 그리고 철거, 이주 등 재건축 사업이 본격적으로 시행되면 세입자의 증가로 주변지역의 전세가격이 단기간에 급격히 증가할 가능성이 존재한다.
또 재건축 사업 후 주변지역 상업기능의 수요 증가와 이에 따른 지가변동이 우려된다.
④ 초고층 아파트의 문제
