부동산 공적개발
분야
hwp토지공개념 정책의 실시 이후 안정되던 토지·주택가격은 IMF 경제위기 상황에 있던 1998년에 급변했다. 정부는 경기를 부양하기 위해 건설경기 활성화를 추진한다는 명목으로 토지초과이득세법과 택지소유상한에관한법률을 폐지했다. 그리고 개발이익환수에관한법률은 대상지역과 시행기간을 수도권과 3년간으로 제한했고, 개발부담금부과율도 50%에서 25%로 줄이는 사실상 폐지의 절차를 밟았으며, 결국 2002년에 폐지해 버렸다. 이런 식으로 토지공개념 정책이 모두 폐지되었다.
토지공개념적 정책의 도입은 항상 개발사업의 부작용이 극심해진 후 뒷북치듯이 도입되어 그 효과는 크게 반감되었다. 강남재건축 개발사업을 촉진하다 뒤늦게 후분양제, 임대아파트 의무건설제, 재건축 초과이익환수제도 등을 만들었다. 또한 많은 전문가들의 부작용 우려에도 불구하고 판교신도시 개발사업을 강행하다 강남·분당 등 주변의 집값을 상승시켜서 개발사업을 1년 중단해야 했다. 그리고 분양가상한제, 주택공영개발지구제도 등을 만든 후 판교신도시개발사업은 재추진되었다.
Ⅱ. 공적개발의 장단점
부동산 공적개발의 목적으로는 부동산시장의 실패치유, 도시의 균형적 개발, 쾌적한 주거환경 조성, 부동산시장의 효율성과 형평성을 추구하는것을 목적으로 한다. 공적개발의 장점으로는 첫째 공익성이 강하고, 둘째 택지의 대량공급이 가능하고, 셋째 공공사업으로 재투자가 가능하며 넷째 토지투기방지와 지가안정을 시킬 수 있고 다섯째 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고가 가능하다 외부효과 등으로 인한 부동산 시장 실패를 보전하고, 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고 할 수 있다. 그리고 공적개발은 개발이익의 사회적 환수를 가능하게 한다. 주택용지의 공급가격은 저평수는 조성원가 이하로 공급하고 고평수는 조성원가 이상으로 공급할 수 있다.
그 동안 토지공개념을 둘러싸고 법적으로 토지·주택재산권의 내용과 행사에 사회적 의무성을 부과할 수 있는가, 또한 일련의 토지공개념에 입각한 입법에 대하여 헌법적 정당성이 인정될 수 있는가 등의 논란이 빚어졌다.
먼저 재산권 일반의 사회적 의무성과 그 공적 성질에 대해 살펴보자. 헌법 제23조 제1항은 "재산권은 보장하되 그 내용과 한계는 법률로 정한다"고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 "재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다"고 규정하여 재산권 행사의 사회적 의무성을 강조하고 있다.
또 토지재산권의 사회적 의무성, 즉 토지공개념의 사회적 정당성에 대하여는 별도의 규정이 마련되어 있다. 헌법 제122조는 "토지가 지닌 특성을 감안하여 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다"고 규정하고 있는 것이다. 이 조항은 명백히 토지재산권에 관한 사회적 의무성, 즉 토지공개념에 관한 정당성을 부여하고 있다.
