오피스텔 투자시 절세요령
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doc2006년부터는 오피스텔에 대한 세금부담이 눈에 띄게 늘어날 것으로 예상된다. 2005년 9월 15일 재정경제부와 행정자치부, 건설교통부 등의 발표에 따르면 정부와 지방자치단체가 2006년 2월부터 4월까지 전국 22만 가구의 오피스텔에 대한 일제조사 실시를 합의했다고 한다. 실태조사를 실시하여 사무실용으로 등록된 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 확인될 경우 사업용 부동산에서 주택으로 간주하게 된다.
예를 들어 분양받을 때 부가가치세를 환급받고 주거용으로 사용하면 추징세금이 발생되며, 보유단계에서는 업무시설에서 주택으로 간주되므로 재산세 및 종합부동산세 부담이 증가된다. 처분단계에서는 보유주택 수가 증가되어 1세대 1주택 비과세 제외나 다주택자 중과 세율이 적용될 수 있다. 이처럼 주거용 오피스텔을 주택으로 간주할 수 있는 것은 지난 2003년 2월 18일 재경부 예규(46014-40) 발표 이후부터 오피스텔의 실제 사용 용도에 따라 주택/상가 여부가 달라진 것이다.
또한, 2005년 11월 7일 국세청에서는 대형 상가와 대단지 오피스텔에 대한 기준시가를 상향 조정할 것이라고 밝혔다. 2006년 1월 1일 기준 고시대상은 수도권(서울, 인천, 경기)과 5대 지방광역시(대전, 대구, 광주, 부산, 울산)소재의 오피스텔과 판매영업시설 등의 면적이 3,000m2 또는 100호 이상인 상가이며 주로 수도권이 주요 대상이다. 2005년 최초 고시된 기준시가가 시세가액 대비 60% 수준에서 70% 수준으로 상향 조정할 예정이다. 이처럼 기준시가가 상승하면 보유세 부담도 증가되며, 소유권 이전단계(양도나 증여상속)에서도 더 높은 세금부담이 예상된다. 오피스텔의 주택 여부는 실질과세원칙에 의해서 실제 사용 용도에 따라 결정되는 것이므로 건축물대장상 업무시설이라는 말만 믿었다가는 큰 낭패를 볼 수 있음을 명심해야 한다.
결론은 간단하다. 지극히 당연한 말이지만 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 주택으로 보고, 사무실로 사용했다면 주택으로 보지 않는다. 종전에는 실제 사용 여부에 관게없이 오피스텔은 무조건 주택으로 보지 않았으나, 2003년 2월 18일(재경부 예규,46014-40) 이후부터는 오피스텔을 임대할 경우 임차인의 실제 사용 용도에 따라 주택/사무실 판정 여부가 달라진다.
그럼 주택으로 보지 않게 하는 방법은 없을까? 임차인과 오피스텔 임대차계약을 할 때 임대차 계약서에 임차인의 사용 용도를 명확히 해두는 것이 좋다.
일반적으로 오피스텔에 주민등록을 전입한다면 주거용으로 판단하기 쉽고, 사업자등록상의 주소지로 해둔다면 상가용으로 판단하기 쉽다. 하지만 임차인의 사용 용도를 매번 확인할 수는 없는 노릇이기 때문에 임대차계약서에 그 용도를 명확히 해두는 것이 훗날 불리한 처분을 받지 않는 안전장치가 될 것이다. 그리고 오피스텔 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 해두면 더욱 주택으로 보기가 어려울 것이다. 결론은, 주택이 2채가 넘는 상황에서 오피스텔을 추가로 취득한다면 주거 용도가 아닌 상가 용도로 해야 하며 반드시 임대차게약서에 용도를 명확히 해두는 것이 좋다.
사업용 오피스텔은 분양계약 단계가 중요하다.
첫 번째, 오피스텔 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록 이전에 건설회사로부터 받은 세금계산서상의 부가가치세는 환급이 되지 않는다. 그래서 현행 세법은 임대사업을 시작하기 이전에도 사업자등록을 할 수 있게 되어 있다. (상가용)오피스텔의 경우 계약금을 지급하고 분양계약서 사본과 본인의 주민등록등본을 들고 오피스텔 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 혹시라도 사업자등록을 못한 경우라면 일단 본인의 주민등록번호로 세금계산서를 발급받고 그날로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급받는 데 지장이 없다.
두 번째로 사업자등록을 할 때는 간이과세자가 아닌 일반과세자를 선택해야 한다. 현행 부가가치세법상 간이과세자는 부가가치세를 환급받지 못하기 때문이다.
세 번째로 부가가치세 확정신고기한(7월 25일과 1월 25일)까지 환급신고를 하면 된다.
