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ppt부동산 투자
- 이론팀 -
투자와 보험
목 차
* 제 15장. 부동산 투자의 개요
* 제 16장. 부동산 투자대상
* 제 17장. 부동산 투자분석
* 제 18장. 부동산 시장과 가격의 결정
* 제 19장. 주택소유와 주택임대
* 제 20장. 부동산 경매와 공매
* 제 21장. 부동산 투자와 조세
투자와 보험
제 15장. 부동산 투자의 개요
1) 부동산 투자의 개념 (기회비용)
2) 부동산 투자의 결정요인
3) 부동산 투자의 장단점
4) 부동산 투자행동
투자와 보험
1.부동산 투자의 개념
→ 부동산 투자와 기회비용
기회비용이란 무엇을 선택하기 위해 포기해야 하는 것에 대한 가치를
말한다.
투자결정을 할 때 기회비용을 고려하는 것은 필수적이다. 여기서 투
자의 기회비용이란 어떤 투자대안을 선택함으로 인해 포기해야 되는
다른 대안의 가치를 말한다. 투자결정을 할 때 기회비용을 고려하지
않는다면 투자의 우선순위를 결정하기도 또 투자를 통한 자산손실을
막기도 어렵다.
예)정부의 저금리 정책
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2.부동산투자의 결정요인
(1) 안정성
정확히 예측이 가능한가?자금의 회수가 가능한가 등의요인을 고려해야 한다.
(2) 환금성
자산을 적절한 가격으로 현금화 할 수 있는 정도를 말하고 채권이나 주식에 비
해서 현금화 하기가 어렵다.
(3) 자산가치
가치의 감소가 적거나 경기변동 과정에서 시세차익을 얻을 수 있는 투자대상을
선호한다
(4) 자본비율
레버리지 비율은 부동산에 투자할 자금 중 자기자본과 타인자본 즉 부채의 배
합비율을 의미하면, 장기적인 재무전략을 수립함에 있어서 투자시 어느 정도
의 부채비율이 합리적인지를 측정하는데 이용된다.
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3. 부동산투자의 장단점(1)
(1) 부동산 투자의 장점
① 현금 흐름
현금흐름이란 임대료와 같은 현금유입에서 수리비나 관리비, 은행이 자등
과 같은 현금유출과 관련된 비용을 제외한 금액을 말하며 파생소득이라고
도 한다.
② 자본이득
부동산 투자를 통해 파생소득을 얻을 수 있을 뿐 아니라 소유주가 직접 거
주할 경우에도 시장가치를 증가시킴으로 자본이득을 얻을 수 있다.
③ 가격평가
가격평가란 부동산을 매매할 때 받는 금액에서 처음 부동산을 구입할 때 지불
한 금액과 부동산의 자본적 가치 증가를 위한 지출을 제한 금액을 말한다
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3. 부동산투자의 장단점(2)
④ 레버리지효과
레버리지효과란 자산투자로 수익률을 증대시키기 위해 금융기관으로부터
자금을 융자 받아 부동산을 구입하여 얻는 효과를 말한다.
⑤ 인플레이션으로부터의 자산보호
인플레이션으로부터 자산을 보호하는 방법은 실물투자 비중을 높이는 것
이다.
⑥ 소유와 수반된 권리와 효용
부동산을 소유한다는 것은 부동산과 관련된 인적 물적 자본을 통제할 수
있는 권리와 기회를 가지게 되므로 자산과 관련된 의사결정을 할 수 있다.
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3. 부동산투자의 장단점(3)
(2) 부동산 투자의 단점
① 불확실성
모든 투자자의 행동은 항상 그 결과에 대해 불확실한 요소를 가지고 있다.
- 예상치 못한 지출,세제변화, 위치고정성 등
② 법률적과정 및 관리의 복잡성
다른 투자에 비해 부동산 투자는 매우 복잡한 과정이 수반되므로 투자에
필요한 지식을 충분히 숙지하고 있어야 하고 매매과정에서 세심한 주의를
요한다.
③ 규모의 투자자금
부동산 투자는 거래비용이 많이 들고 자금도 장기간 묶여 있어야 하므로
경기회복에 대한 확신이 필요하다.
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3. 부동산투자의 장단점(4)
④ 개별화된 시장구조
부동산이란 재화는 다른 재화와 달리 지리적 위치가 고정되어 있어 강한
개별성을 보유하고 있다.
⑤ 환금성의 결여
부동산은 환금이 매우 낮아 급하게 처분할 때 적절한 구매자를 찾는 것도
어려울 뿐 아니라 재정적 손실을 가져오게 된다.
⑥ 단기의 낮은 자본이득
부동산 투자에서 자본이득을 얻으려면 비교적 장기간이 필요하다.
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4. 부동산 투자행동
땅과 건축물 구조를 포함한 부동산은 다양한 권리와 특권이 수반된 자
산이다. 사람들은 화폐적 요인뿐 아니라 비화폐적 요인(만족감과 자존
감) 을 위해서도 부동산에 투자한다.
부동산은 다른 재화와는 달리 경제적 특성을 내포하고 있다.
투자결과 부동산 시장에 있는 사람들의 전체적인 자산은 제로섬 게임과
같이 변동이 없을지도 모른다.
제로섬 게임에만 국한되지 않고 플러스나 마이너스 이익을 얻을 수도
있다. 그럼으로써 부동산 속성을 분석하고 정확하고도 신중한 투자결정
을 필요로 한다.
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제16장 부동산 투자대상
1) 주택
2) 토지
3) 상가
4) 부동산 투자신탁(리츠)
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1. 주택(1)
1) 주택시장의 변화와 전망
(1) 환경친화적 주택
: 쾌적한 주거환경은 투자수익과 직결되는 문제로 부각되고 있다.
(2) 교통이 편리한 아파트
: 교통의 편리성은 주택자체의 가치에 프리미엄을 더해주는 경향이 있다.
(3) 입주중이거나 입주가 임박한 아파트
: 투자자들은 입주까지 걸리는 기간이 짧은 것을 선호한다.
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1. 주택(2)
2) 주택투자의 대안
(1) 실수요자용 단독 주택지
(2) 신규 아파트
(3) 미분양 아파트
(4) 급매물 중고아파트
(5) 재개발.재건축 아파트
(6) 조합주택
(7) 경매 및 공매주택
(8) 전원주택
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1. 주택(3)
3) 주택 형태별의 차이점
- 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉜다.
단독주택
공동주택
장점
-개별적인 필요에 따라 선택개조 가능.
-독립된 공간 확보.
-단지 내 여러 가지 생활편의 시설이 많음.
-시간적경제적으로 효율적임.
단점
-주택을 유지관리하는 데 드는 비용이 많이 듦.
-수리개조하는데 제약이 있음.
-독립성이 결여됨.
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1. 주택(3)
-공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다.
아파트; 5층 이상의 주택
다세대주택;건물면적이 600㎡이하인 주택
연립주택;건물면적이 600㎡ 이상인 주택
(다세대주택과 연립주택은 4층 이하의 공동 주택임)
-다세대주택과 다가구주택의 구분
다세대주택; 공동주택
다가구주택; 단독주택
이에 따라, 세금 관련 규정도 다소 차이가 있다.
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2. 토지
1) 농지나 임야
: 준농림지는 다른 용도로 전용할 수 있고, 농지법이 개정되어 타지역인
도 주소변동 없이 농지를 소유하는 것이 허용되어 가격상승을 기대할
수 있는 투자대상이다.
2) 개발예정지
: 주택공사나 토지공사, 지방자치 단체 등이 대규모 단지를 만들겠다고
발표한 곳이다. 택지지구 개발은 수년 기간이 소요되므로 장기적인
관점에서 접근해야 한다.
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3. 상가(1)
1) 상가위치의 중요성
- 상가위치는 고객을 확보하는 전략적 경쟁우위 수단이 된다.
- 상가위치는 상권 및 경영환경과 밀접한 관계가 있다.
- 상가의 위치는 영업을 하는데 있어 경쟁력의 수단이 된다.
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