분야
hwpⅡ. 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 성격
Ⅲ. 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 감독규정
Ⅳ. 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 등록
Ⅴ. 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 현황
Ⅵ. 향후 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 방안
참고문헌
과거 우리나라 경제는 노동과 자본의 양적 투입과 기술모방을 기반으로 고도성장을 이룩하여 왔다. 그러 노동의 양적투입은 한계에 도달하였으며, 자본의 양적투입 또한 한계에 직면하게 되었다. 아울러 고도성장의 동력이었던 기술모방 역시 국내기술수준이 선진국에 근접해 감에 따라 더 이상 성장동력으로 작용하기 어렵게 되었다. 이 때문에 향후의 성장동력은 기술개발을 통한 생산성 향상에 의존할 수밖에 없다고 하겠다. 그러나 기술진보에 의한 생산성 증가만으로는 과거와 같은 7～9%대의 고도성장을 이룩할 수 없다. 한국개발연구원에 따르면 우리나라의 잠재경제성장률은 1990년대 6%대에서 이후에는 5% 수준으로 둔화될 것으로 전망되고 있으며, 그 결과 우리 경제는 저물가․고실업․저금리의 선진경제체제로 전환될 것으로 보인다.
이와 같이 경제성장이 둔화되면서 경제구조가 바뀌게 되면 부동산에 대한 수요도 감소하고 가격도 안정되는 등 과거 고도성장기 때와 다른 모습을 보이게 될 것이다. 이미 개인이나 가구, 기업, 심지어는 공공부문까지 자산구성(portfolio)에서 부동산 자산의 비율을 줄이고 있어, 토지시장과 주식시장의 동후행성 관계에도 변화가 초래될 것이라는 지적도 있다(노영훈, 2003: 50). 따라서 부동산 정책의 기본방향은 전국단위의 지가억제 또는 투기억제보다는 지역별로 토지 및 주택등 부동산의 효율적인 이용을 유도하며 부동산 시장의 효율성을 제고하는 것이 바람직할 것이다. 다만 개발지역과 인근지역의 지가상승으로 발생하는 막대한 개발이익의 사유화를 방지하여야 할 것이다.
이를 위해서는 무엇보다 부동산 과세평가 및 과표현실화가 이루어져야 할 것이다. 현행 우리나라의 재산관련 과세평가는 재산유형별(토지, 건물), 과세주체별(국세, 지방세), 세목별로 구분하여 운영되며, 동일한 재산과세 유형에 속하는 세목들의 과세평가방법 상호간의 유기적 연계성이 미흡한 실정이기 때문이다. 즉, 유상으로 거래가 이루어진 부동산 조세(취득세, 등록세, 양도소득세)의 과세표준은 실질거래가격에 의해 과세되도록 하며, 무상으로 이전된 부동산 조세(상속세, 증여세, 취득세, 등록세)도 정상시작가격을 과세표준으로 하고, 보유단계에서 부과하는 조세(재산세와 종합토지세)도 점차 시가에 근접하도록 과표조정이 이루어져야 할 것이다. 이를 위해서는 기준지가, 과세시가표준액, 기준시가 등으로 다원화되어 있던 토지에 대한 공적평가제도를 공시지가제도로 일원화한 것처럼 국세청의 기준시가와 행정자치부의 시가표준액으로 분되되어 있는 건물에 대한 공적 평가제도 도한 일원화하여야 한다. 건물에 대한 공적평가제도의 일원화는 동일한 건물에 대한 다른 공적평가 가격이 존재함으로써 발생하는 국민의 혼란과 행정적 불편을 해소할 수 있다.
Ⅱ. 부동산투자자문회사(부동산투자자문사)의 성격
- 부동산투자회사는 부동산투자펀드와 투자자문회사 구조로 이루어진 가장 선진적 제도임. 이와 유사한 제도로 이미 국내에 도입된 제도로는 기존 은행권의 부동산투자신탁, 부동산만을 위탁하는 부동산신탁, ABS를 발행하는 유동화전문회사의 위탁회사 등 3가지 제도가 있음.
- 은행권의 부동산투자신탁은 「신탁업법」개정에 의해 은행에 허용되어 있는 금전신탁임. 부동산투자신탁은 주로 아파트분양사업 등 주택개발사업을 대상으로 하고 있으며, 이의 운영회사는 시중은행들임. 따라서 부동산투자신탁의 소비자 신뢰도는 높은 편이나 실제 운영은 프로젝트 컴퍼니에 대출하는 형식을 취하고 있고, 부동산투자자문회사로서의 전문성은 높지 않음. 이에 따라 투자평가, PM은 외부전문기관을 아웃소싱하는 방식을 취하고 있음.
- 부동산신탁은 『신탁업법』에 의해 허용되는 금전 외 신탁으로 1990년대 초에 도입되었음. 부동산신탁사는 부동산신탁의 운용사로서 최소자본금 100억원 이상을 요건으로 하고 있음. 이에 비해 금전신탁이 허용되어 있는 신탁겸업은행의 최소자본금 요건은 250억원임.
- 유동화전문회사는 『자산유동화에관한법』에 의해 설립되는 펀드로서 부동산 이외에도 각종 금융자산으로 구성되고, 이 펀드의 자산관리는 위탁하게 됨. 이 경우 위탁사는 자산을 매각한 자산보유자인 경우가 많으며, 이러한 자산보유자는 법에 의해 금융기관, 공공기관, 신용도가 높은 민간기관으로 제한됨. 이 밖에 신용정보업자 등이 자산관리 위탁을 받을 수 있음.
- 「부동산투자회사법」 상에서는 부동산투자자문사가 부동산자산운용을 담당하게 되는데, 이러한 대상으로 부동산신탁사, 부동산개발, 관리 업무를 하는 정부투자기관, 한국자산관리공사 등이 가능함. 이 외에 하고자 하는 자는 건교부장관에게 등록하여야 하며, 이에 대한 규정은 대통령령이 정하는 자본금과 전문인력만을 갖
김정호, 부동산컨설팅업의 문제점과 개선방안, 한남대학교, 2008
박합수, 실제 상담사례 분석을 통한 부동산컨설팅에 관한 연구, 건국대학교, 2007
박세홍 외 1명, 부동산컨설팅의 기본구조와 위험·수익분석, 대전보건대학, 1998
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조인흠, 부동산컨설팅 전문화 방안에 관한 연구, 동의대학교, 2006
