분야
pdfⅡ. 대항력
1. 대항력의 인정요건
(1)적법한 임대차계약의 성립
1)명의신탁자와 계약한 경우
2) 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차 계약을 체결한 경우
3) 기존채권의 확보를 위한 임대차
4)보증금의 지급을 요하는지 여부
5)계약 해제의 경우의 민법 제 548조 제1항 단서의 보호받는 제3자의 범위
①임차인이 해제의 소급효 제한되는 제3자로 보호받는 경우
② 임차인이 주민등록과 인도를 갖추어도 보호받지 못하는 경우
(2) 주민등록상의 주소와 주택의 주소의 일치
(3)주민등록과 점유의 관계
2. 대항력의 내용
(1)임대인의 지위를 승계하는 자
1)임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우의 수탁자
2) 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우의 명의수탁자
3) 미등기 건물의 사실상 양수인
4) 매매계약 해제에 의해 소유권을 회복한 종전 소유자(매도인)
(2)임대인의 지위를 승계하는 것으로 볼 수 없는 자
1)주택의 양도담보권자
2)임차주택의 ‘대지’만을 경락받은 자
3. 대항력의 취득시기
4. 대항력의 순위
Ⅲ. 임차권 등기명령제도
1. 신설된 제도의 취지
2. 등기방법
3. 등기의 효과
Ⅳ. 법정갱신
1. 최단기간의 보장
2. 법정갱신의 요건
3. 법정갱신의 배제
4. 법정갱신의 효과
Ⅴ. 보증금 우선변제
1. 보증금 우선변제의 요건
2. 우선변제권의 기준시점
3. 확정일자의 요건
4. 우선변제의 절차 및 효과
5. 우선변제의 범위
6. 우선변제의 순위
1) 소액보증금 최우선 순위
2) 선순위 가압류권자
Ⅵ. 소액보증금 최우선 변제
1. 소액보증금반환청구권의 성격 및 취지
2. 보호대상
(1) 채권의 우선회수 목적의 임대차
(2) 미등기 건물
3.요건
4. 내용
Ⅶ. 주택임차권의 상속
1. 임대차 관계의 승계
2. 임차인의 지나친 보호
3. 임대인의 입장에서 해결방안
주택임대차보호법은 그 목적에서 알 수 있듯이 주거용 건물의 임대차에 관해 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 한다. 하지만 실상 주거생활의 안정을 위해서 민법보다도 더 강한 특례를 인정해 임차인의 권리를 보호하고 있다. 대항력제도, 임차권등기명령 제도, 임대차기간에 있어서의 법정갱신, 보증금 우선변제, 소액보증금 최우선변제권인정, 임차권의 승계 등의 규정이 그러하다. 또한 이 법의 규정이 제 10조에서 볼수 있듯이,‘ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’는 편면적 강행규정이므로 이 법이 적용되지 아니한 경우, 예를 들면 대항력이 인정되지 않는 경우 등이 임대인에게 유리할 것이다. 따라서 법조문의 순차적 해석을 통해 임차인의 권리 및 보호에 대해 살펴보고 이에 따른 판례를 검토해 보겠다.
Ⅱ. 대항력
1. 대항력의 인정요건
(1)적법한 임대차계약의 성립
1)명의신탁자와 계약한 경우
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결
[주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.]
[주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.]
