[경영분석] 서브프라임과 PF

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레포트 > 경제경영계열
2010.04.09
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소개글

[경영분석] 서브프라임과 PF에 대한 자료입니다.

서브프라임모기지론
1. 정의
(1) 규모
(2) 확산 배경

2. 서브프라임의 문제점
(1) 서브프라임 모기지 대출조건의 완화
(2)서브프라임 대출의 구조적 위험
(3)불건전한 대출관행
(4)모기지 대출기관에 대한 감독 소홀

3. 문제 발생 원인
(1) 이자율 인상
(2) 주택가격 인하
(3) 서브프라임 모기지 조기 상환 시 페널티 부담 가중
(4) 서브프라임 모기지의 부실화와 확산

4. 서브프라임 모지기 부실의 영향
(1) 금융시장에 피해

5. 서브프라임 피해기업 사례와 피해액 추정

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)

1. 정의
2. 프로젝트 파이낸싱의 RISK
(1) 건설사 부도에 금융권 긴장
(2) 불투명한 유동화 시장이 더 큰 문제
(3) 은행, ABCP 매입 약정 꺼려
(4) 서브프라임 부실과는 달라

본문내용

부동산 금융 부실의 영향이 국제금융시장으로 파급되었다.

― 서브프라임 모기지 부실로 인한 MBS 및 CDO 등 관련 금융상품의 평가 손실액은 610억 달러로 추정
― 서브프라임 모기지 대출 채권을 기반으로 발행된 1차 증권화 상품인 MBS의 손실 규모는 380억 달러로 추산
― MBS등 1차 증권화 상품을 기반으로 발행된 2차 증권화 상품 CDO의 평가손실 규모는 180~230억 달러로 추정
― 국내 금융기관은 서브프라임 관련 리스크에 상대적으로 노출이 미미하여 현재 300억원 미만의 평가손실이 예상
― 국내 금융기관들이 직-간접적으로 서브프라임 관련 MBS나 CDO에 투자한 규모는 8억 400만 달러 수준

□ 최근 소비자 단체는 연준 등 감독기관이 2004년～2006년 중 대출가이드라인을 이행하지 않은 기관을 제재하지 않아 지금과 같은 서브프라임 시장의 불안이 초래 되었다고 주장*

-그러나 연준은 주법 적용을 받는 모기지 브로커들의 불건전 대출관행에 대해 감독권한이 없다
― 통화감독청(OCC)이 동 기간 중 모기지 관련 소비자보호조치를 취한 것은 단지 3번에 불과하다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)
1. 정의
부동산 개발 프로젝트에 나가는 대출. 금융회사가 아파트•상가 등 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 건설업체에 빌려주고 분양 대금을 통해 대출금을 회수하는 방식으로 이뤄진다. 이 때, 금융회사는 회사의 신용이나 담보물의 가치보다는 사업 자체의 경제성을 믿고 자금을 빌려준다.

2. 프로젝트 파이낸싱의 RISK

(1) 건설사 부도에 금융권 긴장

국내 금융가에선 최근 몇 년 새 금융회사들이 경쟁적으로 늘려온 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 부실의 불씨가 될 가능성이 높다는 지적이 잇따라 제기되고 있다. 국내 부동산 경기 침체가 장기화되면서 금융회사들이 PF대출을 사실상 중단하고 있고, 이는 건설사 자금난을 가중시켜 중소형 건설사들이 잇따라 파산하고 있다.
12일 전북 지역의 대표적 건설업체인 동도가 최종 부도 처리됐다. 올해 들어 시공 능력 순위 전국 200위 안에 드는 건설사가 부도를 낸 것은 한승종합건설, 신일, 세종에 이어 이번이 4번째다.

이처럼 지방 부동산 시장의 위축 여파로 중소 건설사들이 잇따라 부도를 내자, 초기 개발 사업에 돈을 대준 금융회사들까지 타격을 받을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 올해 6월 말 현재 PF 대출 잔액은 은행 30조6790억원, 저축은행 12조3천억원 등 모두 합쳐 69조9천억원에 이르는 것으로 1년 새 25조원 늘어났다. 특히 저축은행권의 경우 전체 대출의 29%(총 12조5000억원)가 PF대출이고, 저축은행권의 대출연체율은 13%대에 달한다.

이에 따라 ‘저축은행 위기론’까지 등장하고 있다.
지난해 말 기준으로 저축은행의 전체 대출 자산 중 부동산 관련 대출 비중이 절반( 50.2%)을 넘는다. 사업 기간이 비교적 긴 데다 경제 외적 변수의 영향을 크게 받는 부동산 개발 사업의 특성상 대출 당시 대출에 따른 위험이 과소평가됐을 가능성이 있는 것도 우려되는 점이다. 이동규 한국신용평가 연구원은 “사업 계획에 견줘 사업 진척이 늦어져도 만기가 돌아오면 계속 만기를 연장해주면서 정상 채권으로 분류하는 경향이 있다”고 지적했다. 이익은 대출과 동시에 미리 반영해 과대포장된 반면, 비용은 과소평가됐을 것이라는 얘기다.

그러나 금융감독당국은 현재로선 PF 대출이 급속도로 부실에 빠질 가능성은 크지 않은 것으로 보고 있다. 정운철 금감원 비은행검사1국장은 “대개 PF 대출의 90%는 시행사의 토지 매입 자금에 들어가는데다 담보가 잡혀 있기 때문에, 땅값이 크게 떨어지지 않는 한 금융회사들은 별다른 피해를 보지 않을 것”이라고 말했다. 또 은행의 전체 대출 자산(1천조원)에 견주면 PF 대출 규모가 미미한 것도 이런 낙관론의 근거로 제시된다.

한대호 저축은행중앙회 경영지원부장은 “PF 관련 대출이 지난해에는 매달 1조원 가량씩 늘었는데 올 3월부터는 증가 폭이 크게 줄었다”고 설명했다. 이선일 대우증권 연구원도 “건설사들의 부실이 생각만큼 심각하지 않은데도 금융회사들이 미리부터 너무 경직적으로 잣대를 들이댄 측면도 있다”면서 “현 상황을 두고 부동산발 경제 위기 가능성을 얘기하는 것은 지나친 측면이 있다”고 지적했다.

(2) 불투명한 유동화 시장이 더 큰 문제
그럼에도 금융시장에서 불안감이 번지고 있는 것은 금융시장 스스로 위험을 키웠기 때문이다. 부동산 대출을 담보로 발행된 기업어음(ABCP)이 대표적이다. 금융회사로부터 땅 매입에 필요한 자금을 빌린 시행사들은 통상 별도의 유동화 전문 특수목적회사(SPC)를 만들어 자산을 넘긴 다음, 이를 담보로 기업어음을 발행해 자금을 굴린다. 이 과정에서 시행사와 금융회사 사이에 존재하던 ‘대출 위험’은 해당 어음을 사들이는 제3자에게 넘어가게 된다. 대출을 제 때 갚느냐 못갚느냐에 따른 위험이 돈을 빌린 사람과 빌려준 사람의 손을 벗어나면서 ‘위험 떠넘기기’ 게임이 벌어지고 있는 셈이다.

특히 부동산 경기가 과열을 보이기 시작한 2005년 이후 PF를 담보로 한 기업어음(PF ABCP) 발행 물량이 큰 폭으로 늘었다. 한국기업평가에 따르면, 올 상반기 동안 발행된 PF ABCP 규모는 6조8653억원에 이른다. 시장에서는 8월 말 현재 전체 잔액이 15조원을 웃도는 것으로 파악하고 있다.

더 큰 위험은 ‘불투명성’을 특징으로 하는 유동화 시장의 속성상 작은 충격에도 불안감이 증폭될 수 있다는 점이다. 한 자산운용사 임원은 “유동화 시장의 매력이 커지면서 아예 은행들이 별도의 특수목적회사를 만들어 부동산 대출과 관련된 금융 상품 투자에 나서고 있다”며 “모든 게 장부에도 남지 않는 ‘부외 거래’인 탓에, 위험이 어느 정도나 되는지 가늠하기 힘든 상황에서 불안감을 키우고 있다”고 말했다. 현재 대부분의 PF ABCP는 사모 형태로 거래되기 때문에 금감원도 정확한 규모를 파악하지 못하고 있다.

이 임원은 “PF ABCP는 통상 금리가 다른 상품에 견줘 높기 때문에 신협이나 단위 농협 등이 무턱대고 시장에 뛰어드는 경우가 많다”며, “가장 취약한 금융 부문에서부터 문제가 불거질 경우, 생각보다 파장이 빠르게 퍼질 가능성을 배제하기 힘들다”고 말했다. 현재 신협 등이 보유한 PF ABCP 규모는 대략 5조원에 이르는 것으로 추정된다.

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