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3. 판례
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상가건물 임차인의 보호를 위해“상가건물임대차보호법”으로 2002년 11월부터 시행된 제도로서 임차기간 5년보장, 소액보증금 최우선변제, 전세권 미등기시의 대항력 확보로 상가건물 임차인을 보호하는 것을 말한다.
모든 임대차계약에 적용되는 것은 아니며 영업용 건물의 임대차로 보증금이 일정금액 이하인 임대차계약에 적용된다. 상가건물임대차보호법의 임대차보호제도는 다음과 같다. 첫째, 임차인의 대항력으로 상가건물 임차인이 임대차계약 사실을 법원에 등기하지 않은 경우에도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을 신청한 때는 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리가 인정된다. 둘째, 임차인의 계약갱신요구권으로 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있다. 즉 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 셋째, 임차인이 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 된다. 넷째, 법 적용 대상 임차인 중에서도 소액임차인은 요건만 갖추면 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 우선하여 경매가액의 1/3 범위 내에서 보증금 중 일정액을 변제 받을 수 있는 권리를 갖게 된다. 다섯째, 임대료가 현실과 차이가 많을 경우 계약 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있으나 증액은 9% 이내에서만 할 수 있으며 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다. 마지막으로, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용하는 산정률을 연 15% 이내로 제한하여 임차인을 보호할 수 있도록 하였다.
2. 관련 법률
일부개정 2013.08.13 [법률 제12042호, 시행 2013.08.13] 법무부
· 네이버 지식백과 - 상가건물임대차보호법
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