분야
hwpⅠ.서
Ⅱ.리츠의 조세현황
1. 리츠의 조세제도
(1) 리츠 전체의 과세제도
1) 개관
2) 부동산취득 관련 조세
3) 부동산이전관련조세
(2) 일반리츠와 CR-리츠간의 조세 비교
1) 법인세
2) 특별부가세
3) 부가가치세
4) 지방세
(3) 투자자에 대한 과세
2. REITs에 대한 세제지원
(1)부동산투자회사의 세제지원
1) 취득관련조세의 비교
2) 보유관련조세의 비교
3) 소득관련조세의 비교
(2)투자자에 대한 세제지원
Ⅲ. 현행 조세제도의 문제점 및 해결방안
1. REITs에 관한 선행연구
(1) REITs의 조세제도에 관한 선행연구
(2) REITs의 운영에 관한 선행연구
(3) REITs 조세제도에 관한 인식에 대한 분석결과
2. 현행 조세의 문제점
(1) 개관
(2) 자기관리 리츠의 법인세 이중과세 조정 문제점
(3) 취득세·등록세 감면 문제
(4) 현물출자에 대한 양도소득세 과세이연 문제점
3. 개선방안
(1) 이중과세문제의 해결
(2) 기타 조세제도의 개선
Ⅳ.결론
Ⅴ.참고문헌
Ⅰ.서
2010년의 대한민국의 부동산 시장이 심상치 않다. 어느 것도 약속된 것 없이, 불안하기만 한 20대 청춘들의 미래처럼 어떠한 비전도 구체적인 약속도 없는 것이 현재의 부동산 대책과 시장 상태라고 생각한다. 부동산경기에 대한 불확실성의 확대 주택시장 내부의 수급 불균형 등에 기인한 주택 부동산 시장 경기 악화는 2010년 주택부동산 시장 전반의 침체로 나타났다. 금융위기 이후 지속되었던 신규주택 시장의 미분양적체 문제는 올 들어 수도권을 중심으로 더욱 악화되었고 미입주 문제까지 불거졌다.
기존 주택시장 상황도 크게 다르지 않아 주택가격은 하락하고 주택거래는 극도로 침체되었다. 즉 신규주택시장과 기존 주택시장 모두 정상적으로 작동되지 않는 상태가 지속된 것이다. (허윤경 2010) 부동산이라는 실물 자산을 다루는 리츠(REITs) 역시 오랜 기간 빛을 보지 못하였고, 부동산 시장의 악화라는 악재마저 겹쳐 이중고의 문제를 겪고 있다.
리츠란 Real Estate Investment Trusts 의 약자로서 주식이나 수익증권 등을 발행하여 자금을 모집한 후 이를 부동산 또는 부동산 관련 대출 그리고 부동산 유가증권 등에 운용한 후 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자 상품이다.
리츠는 미국 세법의 산물인데 일종의 부동산에 투자하는 증권투자회사라고도 불리며, 주식이나 사채 등을 발행하여 다수의 투자자를 대상으로 자금을 모아서 부동산에 직접 투자하거나 부동산을 담보로 대출 등에 운영한 후 그 수익금을 투자자에게 배분하는 방식이다. 즉, 리츠는 부동산 증권화를 대표하는 상품으로 자산담보부증권이나 주택저당증권과 같이 부동산을 담보로 발행된 증권이면서도 부동산을 직접적인 투자대상으로 삼지 않고 소액투자자로부터 자금을 모은 뒤 수익성 부동산 즉, 주택, 쇼핑센터, 빌딩, 창고 등 부동산 및 주택저당증권 등의 상품에 투자한 뒤 수익을 배분하는 부동산 간접 투자 상품이다. 리츠가 일반적인 부동산 투자와 다른 특징은 유동성, 위험분산, 자금 조달의 용이성 등이 있다. 그리고 리츠의 주식 또는 수익 증권은 투자자들에게 부동산 자산을 손쉽게 매각하는 것과 같은 효과를 갖도록 하여 유동성이 보통 주식 또는 수익증권과 유사하다.
리츠의 자금 차입방법을 보면 무담보회사채, 주택저당담보증권 및 은행 차압 등의 방식으로 자금을 모아 유가증권에 투자하는 종전의 증권 투자회사와 유사하나 자산운용대상이 부동산이라는 점에서 차이가 있다. 또한 이와 유사한 제도인 부동산 신탁은 투자자로부터 부동산을 위탁받아 담보, 관리, 개발, 처분을 통해 얻는 수익을 배분하는 것으로 금전이 아닌 부동산을 위탁하는 점에서 투자자가 금전을 위탁하는 리츠와 서로 차이가 있다. 따라서 리츠는 금융기관과 부동산 회사의 성격이 결합된 회사로서 불특정 다수인에게 금전을 위탁받아 부동산에 투자하는 간접투자기관이라 할 수 있겠다.
리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적이다. 가치상승에 의한 이익을 목적으로 하기보다는 가격상승에 따른 수입증가분의 분배를 목적으로 하는 경우가 많다. 이러한 취지로 도입되었던 리츠는 현재 정체되어 있다고 해도 과언이 아니다. 소액으로도 부동산에 투자가 가능토록 하여 상대적으로 자금력이 부족한 개인들이 큰 돈이 필요한 부동산에 투자가 가능하게 함으로써 부동산 시장과 금융 전반의 건전성을 목적으로 도입된 리츠는 현재 그리 주목 받지도 의미 있는 성과를 내보이지도 못하고 있다.
이러한 문제의 원인으로는 전문운용인력의 부재, 리츠 상품에 대한 홍보 및 이해의 부족, 부동산 시장의 침체, 조세적 불합리성 등 다양한 문제점들이 지적되고 있는데, 리츠의 이러한 문제점들 중에서 조세의 불합리성에 초점을 맞추어 리츠의 활성화 방안을 모색해보고자 한다.
Ⅱ.리츠의 조세현황
1. 리츠의 조세제도
(1) 리츠 전체의 과세제도
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