토지마다 매우 강한 개별성을 지니고 있으며, 또한 토지는 그 물리적인 양을 인위적으로 증가시킬 수 있는 생산물이 아닌 특성과 더불어 소모. 마멸되지 않는 특성도 있다.
뿐만 아니라 토지는 개별성에 따라 그 이용도가 다양한 특성, 물리적인 기능보다는 인위적인 주변환경에 의하여 효용이 달라지
토지 위에 건물이나 다리와 같은 건조물을 세움으로써 토지의 효용을 증진 시키는 것을 말하며, 공간창조(the creation of space)와 같은 제 요소의 결합이 요구된다.
즉, 부동산 개발은 새로운 생활환경을 창조하는 하나의 과정으로서 토지를 그것에 알맞게 가공하고 공공시설 등을 정비하며 토지의 권리구
등이 결정되어야 한다. 이상의 구성요소들은 다시 세부 항목으로 나눌 수 있다
용도지역의 결정은 토지가 주거, 상업, 공업 등 특정한 용도지역이나, 미관지구, 공지지구, 풍치지구 등의 지구 또는 개발제한구역 등 구역으로 정해지는 것을 의미한다. 용도지역은 개별 토지소유자의 결정들이 집단적으
토지에 대한 사유재산제를 근간으로 하되 토지이용규제, 토지세제, 제한적 수용 등을 통해 시장기구의 구조적 취약점을 보완하여 시장기구의 원활한 기능 활성화를 도모함이 바람직하다.”(p.27) … 이는 결국 공익 확보라는 전제하에 토지소유자(공급자)와 잠재적 수요자의 권리에 대한 부분적 제한을