[민법사례] 유동적 무효인 매매계약과 계약금의 반환청구
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분야
hwpⅡ. 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않은 매매계약의 효력
Ⅲ. 유동적 무효인 상태에서 매도인과 매수인의 법률관계
Ⅳ. 유동적 무효가 확정적 무효로의 전환
Ⅴ. 사안의 해결
《설 문》
행정수도 후보지로 거론되면서 토지거래허가지역으로 지정된 충청남도에 소재하는 토지x 500평에 관하여 소유권자인 B와 서울에 사는 은퇴한 공무원 A는 매매대금을 2,000만원으로 매매계약을 체결하였다. A는 B에게 계약금으로 500만원을 지급하고 우선 땅의 점유를 이전받았으며, 잔금은 주무관청인 해당 군수의 허가를 받은 후 지급하기로 약정하였다. 허가를 받든 절차가 지지부진하자 A는 ‘없던 일로 하자’며 B에게 계약금을 돌려달라고 요구한다. A와 B의 법률관계를 논하시오.
청구 목적 : 매수인 A는 계약의 구속에서 벗어남고 동시에 매도인B에게 준 계약금을 반환받고자 한다.
청구 원인 : 1. 민법 제 548조에 의해 계약 해제하고 원상 회복으로서 계약금 반환 청구
2. 민법 제 741조, 부당이득 반환 청구로서 계약금 반환 청구
Ⅰ. 문제제기
본 사안은 토지거래허가구역내 매매에 대한 경우로, A의 B에 대한 계약금 반화청구권의 인정여부를 검토하기 위해서는 먼저 토지거래허가구역내 토지 매매에 있어서 허가전의 매매계약의 법적효력을 먼저 살펴보아야 한다.
그 다음에 검토한 법적효력에 따라 A와 B의 구체적인 법률관계를 살펴보고,. 이를 토대로 A가 계약을 해제하여 원상회복으로서 계약금 반화청구가 가능한지 또, 무효임을 전제로 부당이득으로서 계약금 반환청구가 가능한지 문제된다.
Ⅱ. 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않은 매매계약의 효력
1. 학설
(1) 채권계약 유효설
허가는 물권행위에만 관련되고 채권행위에는 영향이 없다는 견해이다. 매매계약을 먼저 체결하고 허가는 나중에 신청하는 거래관행과 만약 채권계약도 무효라고하면 허가 후 허가의 내용에 따라 다시 계약을 체결해야 하는 불편이 생김을 근거로 한다.
(2) 채권계약 무효설(절대적 무효설)
토지거래 허가규정은 효력규정이고 국토이용관리법의 입법목적의 달성을 위해 허가없이 체결한 매매계약은 채권계약도 무효로 보는 견해이다.
