분야
hwp1. 입법경위
2. 요 건
3. 효 과
Ⅱ. 주택임차권의 승계
1. 의 의
2. 승 계 인
(1)상속인이 없는 경우
(2)상속인이 있는 경우
3. 승계의 효과
Ⅲ.「상가건물임대차보호법」에 의한 임대차
1. 적용범위
2. 대 항 력
3. 보증금의 회수
4. 임대차기간등
5. 차임등의 증감청구권
6. 기 타
따라서 주택의 임차인이 사망한 경우에 임대인이 그 사망을 이유로 계약을 해지할 수는 없겠는데, 그렇다면 그 임차권은 상속될 수 있는지 문제된다.
임대차는 계속적 계약이기는 하지만 그 상속을 긍정하는 것이 통설이다.
문제는 임차인이 상속권이 없는 '사실혼 배우자'와 동거를 하다가 사망한 경우에 그 사실혼 배우자의 지위이다.
상속의 법리대로 하면 임차인의 상속권자가 임차권을 주장하여 그를 상대로 퇴거를 요구할 수 있고, 이렇게 되면 사실혼 배우자의 주거생활의 안정은 크게 위협받게 된다.
그래서 주택임대차보호법은 사실혼 배우자와 임차인의 상속인의 지위에 대해 다음과 같은 특칙을 정한다.
2. 승 계 인
(1)상속인이 없는 경우
임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(동법 9조 1항)
(2)상속인이 있는 경우
임차인의 상속인이 있는 경우에는, 사실혼 배우자와의 관계는 다음과 같다.
(ㄱ) 임차인의 사망 당시 그 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(동법 9조 2항)
(ㄴ) 따라서 상속인이 있으나 그가 2촌 이내의 친족이 아닌 때에는, 사실혼 배우자만이 임차권을 승계하게 된다.
(ㄷ) 상속인이 사실혼 배우자와 함께 가정공동생활을 하고 있는 경우에는, 상속인만이 임차권을 승계한다. 이러한 경우에는 상속인에게만 임차권을 승계하더라도 사실혼 배우자의 주거생활은 종전처럼 유지될 수 있을 것으로 본 것이다.
3. 승계의 효과
(1) 임대차관계에서 생긴 채권 ․ 채무는 임차권의 승계인에게 귀속한다.(동법 9조 4항)
(ㄱ) 따라서 임대차기간 동안의 사용수익권 외에 임대차종료시의 보증금반환채권도 승계인에게 귀속한다. 한편 차임지급채무도 승계인에게 귀속한다.
(ㄴ)사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계하는 경우에는 위와 같은 채권 ․ 채무는 이들에게 공동으로 귀속한다.
이 '공동'의 의미에 관해서는, 이들 간에 의사의 공동이 없는 점에서 부진정연대관계로 보아야 한다는 견해가 있다. (金曾漢 ․ 金學東,457면)
(2)임차권의 승계인이 그 승계를 원하지 않을 때에는 임차인이 사망한 후 1개월 이내에
임대인에 대하여 반대의사를 표시함으로써 승계를 포기할 수 있다.(동법 9조 3항)
(ㄱ) 민법 제 1019조 소정의 재산상속포기제도와 그 취지를 같이하는 것이다.
승계인이 당해 주택에 계속 거주하는 것을 원하지 않든가, 임대차로 인한 채권보다 채무가 많아 승계가 오히려 불리한 경우에 그의 의사에 반하여 승계가 강제되는 것을 방지하기 위한 것이다.
(ㄴ) 승계반대의 의사표시는 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 하여야 하며(제척기간), 이 기간이 지나면 승계를 포기할 수 없고 임차권은 당연히 승계된 것으로 된다.
(ㄷ) 위 의사표시의 효력은 임차인의 사망 시에 소급한다.
따라서 그 때부터 임차인의 임대인에 대한 권리의무를 승계하지 않는
