도시형 생활주택의 공급특성과 수익률 결정요인 분석 - 서울시 원룸형을 중심으로 -

이재길 ( Lee Jae Gil ) , 서충원 ( Suh Chung Won )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 49~63페이지(총15페이지)

본 연구는 서울시 금천구 및 관악구에서 연구자가 개발한 도시형생활주택과 주변에서 개발한 도시형생활주택을 대상으로 입지현황을 비롯한 토지특성 및 건물특성 등을 조사하여 공급특성과 수익률 결정요인을 분석하였다는데 그 의의가 있다. 도시형생활주택의 공급특성을 보면, 서울특별시, 경기도와 부산광역시가 전국의 70%이상을 차지하고 그 외 지역은 5%미만에 그치고 있다는 점을 알 수 있다. 특히, 단지형 연립주택은 단지형 다세대주택에 비해 용적률을 더 많이 이용할 수 있지만 4개층 이하로의 층수 제한으로 보다 넓은 대지를 확보하지 않으면 개발이 어려우므로 정부는 도시형생활주택이 유형별로 원활하게 공급될 수 있도록 주차장 설치기준 등을 완화할 필요가 있다. 한편, 도시형생활주택의 세전지분수익률을 종속변수로 한 선형회귀분석에서는 연면적, 북도로와 병원거리, 주차대수, 그리고 부...

TAG Urban type living houses, rate of returns, building area, multiple regression analysis, north road, 도시형 생활주택, 수익률, 통과도로, 다중회귀분석, 북도로

동적패널모형을 이용한 수익용 부동산의 임대수익에 미치는 영향에 관한 연구

성주한 ( Sung Joo Han )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 64~74페이지(총11페이지)

본 연구는 한국노동연구원의 8차년도(2005년도)부터 18차년도(2015년도)까지의 한국노동패널자료를 이용하였고, 수익용 부동산 임대수익에 영향을 미치는 요인이 어떤 것인지를 살펴보고자 하였다. 특히, 동적패널모형을 통해 종속변수인 임대수익의 1년 전(t-1)과 2년 전의 변수(t-2)를 통해 과거의 임대수익이 영향을 미치는지를 살펴보고자 하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. Arellano-Bond GMM 2단계 추정 중 1년 래그값(t-1)만 포함한 경우와 1년 래그값(t-1)과 2년 래그값(t-2) 모두 포함한 경우 1년 전의 임대수익 래그값(t-1)과 2년 전의 임대수익 래그값(t-2) 모두 현재의 임대수익에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났고, 거의 모든 변수들이 수익용 부동산 임대수익에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났...

TAG KLIPS, Rental Profits, Panel Data, Dynamic Panel Model, Arellano-Bond GMM, 한국노동패널, 임대수익, 패널자료, 동적패널모형, 알레라노-본드 동적패널모형

상권의 경제기반이 상가권리금에 주는 효과

전광섭 ( Jeon Gwang-sub ) , 정승영 ( Jeong Seung-young )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 75~84페이지(총10페이지)

이 연구의 목적은 상권의 산업변화가 상가권리금의 변화에 주는 영향을 실증적으로 제시하는 것이다. 이 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 연구의 조사기간에 따라 상가권리금의 변화에 영향을 주는 변수 및 중요성이 달라진다. 그 이유는 소비자들이 선호하는 제품과 서비스가 시간에 따라 변화되어 상점의 매출에 영향을 주기 때문이다. 조사초기에 상권이 활성화되어 상가권리금 및 상가임대료가 높게 형성되었지만 조사종료시점에는 소비자의 선호도가 변화되어 특정상점의 매력도가 변화되어 상가권리금 및 상가임대료가 하락하거나 상승한다. 둘째, 상권내의 특정사업체수의 변화가 상가권리금의 변화와 관련성이 있다. 서울시 편의점이 상승하면서 상가권리금도 점진적으로 올라갔다. 그리고 소비자의 일상생활과 밀접한 프라이드 치킨음식점의 수가 증가할수록 상가권리금도 상승하였다. 이러한 ...

TAG Goodwill, Firms Agglomeration, Retail Rents, Location, Multiple Regression, 상가권리금, 회사집적도, 상가임대료, 입지, 다중회귀

서울시 매장용 빌딩 임대료 결정요인 분석

전해정 ( Haejung Chun ) , 김순용 ( Soonyong Kim )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 85~92페이지(총8페이지)

본 연구는 매장용 빌딩 임대료 결정요인을 패널분석을 이용해 실증분석하였다. 종속변수는 지역별 중대형 매장용 빌딩 임대료로, 독립변수는 지역별 중대형 매장용 빌딩 공실률, 지역별 중대형 매장용 빌딩 투자수익율과 거시경제변수는 CD금리와 GDP를 사용하였다. 공간적 범위는 서울시 도심지역, 강남지역, 신촌마포지역과 기타지역으로, 시간적 범위는 2013년 1/4분기부터 2016년 4/4분기까지로 하였다. 패널 Robust모형 분석결과, 매장용 빌딩 임대료에 투자수익률이 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 통계적인 유의성은 없으나 공실률은 음(-), 금리는 음(-), GDP는 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 고정효과모형으로 추정한 임대료 예측값과 실제값을 비교해보면 지역별로 차이는 존재하나 움직임의 추이가 유사한 것으로 나타났다...

TAG Retail Property, Rent, Vacancy Rate, Return on Investment, Panel Analysis, 매장용 빌딩, 임대료, 공실률, 투자수익율, 패널분석

입점 상가 및 주변 지역 특성을 고려한 권리금 결정 연구

석두성 ( Suk Du Sung ) , 박진호 ( Park Jin Ho ) , 최열 ( Choi Yeol )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 93~105페이지(총13페이지)

본 연구는 기존의 불명확한 권리금 산정에서 탈피하여 점포가 입점한 상가의 특성과 그 주변 지역의 특성을 종합적으로 고려한 권리금 결정요인을 실증분석하는 것으로 목적으로 하였다. 그리고 상대적으로 지방 지역을 대상으로 한 권리금 연구가 부족하였다는 점에서 본 연구는 부산을 대상으로 분석을 실시하였다. OLS 회귀모형을 통한 실증분석결과, 점포의 환산보증금, 면적, 요식업 여부, 점포가 입점한 상가의 층수와 공시지가, 입점 상가 주변 지역의 유동인구와 가구수가 통계적으로 유의한 것으로 추정되었다. 구체적으로 환산보증금, 요식업 여부, 입점 상가의 층수, 입점 상가주변의 유동인구는 권리금에 정(+)의 효과가 있는 것으로 도출되었고, 점포 면적, 입점 상가의 공시지가, 입점 상가주변의 가구는 권리금에 부(-)의 효과가 있는 것으로 도출되었다. 본 연구는 결과는...

TAG goodwill premium, commercial unit characteristics, surrounding area characteristics, determinants, OLS regression model, 권리금, 입점 상가 특성, 주변 지역 특성, 결정요인, 회귀모형

재건축 부담금의 법적 성격 및 위헌성 검토

이상신 ( Lee Sang Shin )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 106~117페이지(총12페이지)

재건축 부담금의 부과에 대하여 최근 헌법재판소는 재건축조합들의 위헌소원청구를 “준공시점에 이르지 않아 기본권침해가 없다‘는 이유로 각하함으로써 그 판단을 준공시점으로 미루어, 오히려 위헌성 논쟁이 더 강화되고 있는 것 같다. 재건축 부담금의 법적 성격 및 위헌성 논의를 정리해볼 필요가 있어 그에 대한 검토를 하게 되었다. 본 논문의 결론은 다음과 같다. 첫째 헌법재판소의 결정 취지에 따르면 재건축 부담금의 법적 성질도 조세로 볼 수 있다. 둘째 재건축 부담금의 위헌성과 관련된 여러 논의들은 특별부담금인지 아니면 조세인지 여부에 따라 재정리 할 수 있으며, 그 법적 성질에 따라 위헌성 여부의 판단기준도 달라진다. 셋째 재건축 부담금의 위헌성을 재산권 침해, 평등권 침해, 재건축의 자유 침해, 조세법률주의 위반 등의 순으로 검토하였는데 전체적으로 위헌성 소지가...

TAG reconstruction charge allocation, public concept of land ownership, special charge allocation, legal nature, violation of property right, 재건축 부담금, 토지공개념, 특별부담금, 법적 성격, 재산권 침해

주택매매가격/임대료비율을 이용한 주택시장 변동성 분석-비정상요소(Non-Stationary Factor) 추정을 바탕으로

김순용 ( Kim Soonyong )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 118~131페이지(총14페이지)

본 연구는 주택매매가격/임대료비율의 변동성을 통해 주택시장을 분석하였다. 이때 국내 주택매매가격/임대료비율의 변동에 비정상성이 존재하는 것으로 판단됨에 따라 이러한 비정상성요소를 포착하기 위해 추세적변동과 비추세적 변동을 구분하였다. 그리고 이러한 요소들이 비관측요소임을 감안하여 상태공간모형을 구성하고 칼만필터로 추정하였다. 분석결과에 따르면 첫째, 미래기대수익률이 미래기대임대료성장률보다 높은 지속성을 보이면서 자산시장의 모습과 유사한 결과를 보였다. 둘째, 미래기대임대료성장률이 미래기대수익률보다 금융위기이전과 이후 모두에서 크게 나타났다. 그리고 비정상성요소로의 충격은 미래기대임대료성장률과 미래기대수익률보다 모두 크게 나타났다. 셋째, 비정상성요소는 2006년까지는 계속 상승하다가 금융위기금융위기 이후에 급격하게 하락하는 모습을 보였다. 금융위기전후로 비교했을 때...

TAG House Price/Rent Ratio, Unobserved Component Model, Non-Stationary factor, Housing Market Bubble, KalmanFilter, 주택매매가격/임대료 비율, 비관측요인모형, 비정상성요소, 주택시장 거품, 칼만필터

주택매매가격과 가계부채 사이의 동태적 관계 연구

윤성민 ( Yoon Seong-min )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 132~146페이지(총15페이지)

본 연구의 목적은 주택가격과 가계부채 사이의 동태적 관계를 분석하는 것이다. 실증분석을 위해 이 두 변수와 밀접히 관련된 거시경제변수들의 2002년 12월부터 2018년 3월까지의 월별자료를 이용하여 백터오차수정모형과 임계백터오차수정모형을 추정하고 그 결과를 분석하였는데, 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 장기적으로 주택매매가격, 금융 유동성, 소득 변수는 가계부채와 같은 방향으로 움직이고, 금리는 가계부채와 반대 방향으로 움직이는 것으로 나타났다. 둘째, 가계부채와 주택가격 및 다른 거시경제변수와의 동태적 관계를 분석하는 데는 VECM보다 TVECM이 더 적합한 것으로 나타났다. 셋째, TVECM의 추정결과, 극단상태(상태1)에서는 주택매매가격 변동이 관성효과를 보였고, 가계부채는 보통상태(상태2)와 극단상태(상태1) 모두에서 평균회귀 경...

TAG House Purchasing Price, Househols Debt, Threshold Vector Error Correction Model, Non-linearity, Inertial Effect, Mean Reversion, 주택매매가격, 가계부채, 임계백터오차수정모형, 비선형성, 관성효과, 평균회귀

지역 주택시장의 변화에 관한 연구 - 서울시와 통합창원시의 동태적 비교를 중심으로 -

성주한 ( Sung Joo Han ) , 정삼석 ( Chung Sam Seok ) , 정상철 ( Jeong Sang Cheol )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 147~161페이지(총15페이지)

본 연구의 목적은 서울시와 통합창원시의 동태적 비교를 통해 지역 주택시장의 변화에 영향을 미치는 요인이 어떠한 것이고, 영향력은 어떠한지 알아보는데 있다고 하겠다. 연구결과의 요약으로는 서울시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 서울 아파트 전세가격 변화율이고, 그 다음이 서울 미분양 변화율인 것으로 나타났다. 금융위기 이후 서울 아파트 매매시장은 펀더멘탈(fundamental)의 영향을 받지 않는 것으로 거시경제변수에 의한 영향보다는 미분양, 전세가격의 영향이 더 중요하게 부각되었다. 반면, 통합창원시 아파트 매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 경남 주택건설실적(준공)이고, 그 다음으로는 창원 아파트 전세가격 변화율인 것으로 나타났다. 즉, 통합창원시 아파트 매매가격에 준공시의 주택건설실적이 가장 큰 영향을 미치는 것으로, 주택건설실적이...

TAG Housing market, dynamic comparison, the change rate of apartment price, housing construction, unsold housing, Integrated Changwon City, 주택시장, 동태적 비교, 아파트 매매가격 변화율, 주택건설실적, 미분양, 통합창원시

패널모형을 이용한 다주택 자가가구의 자산 및 부채특성이 자산효과에 미치는 영향분석

서원석 ( Seo Wonseok ) , 최우섭 ( Choi Wooseop )  한국부동산학회, 부동산학보 [2018] 제74권 162~174페이지(총13페이지)

본 연구는 패널모형을 이용해 다주택 특성이 소비지출과 관련한 자산효과에 미치는 영향을 자산 및 부채 측면에서 파악하고, 이를 통해 부동산정책에 대한 효과성 및 정책적 일관성을 위한 시사점 고찰을 목적으로 하고 있다. 실증분석결과 주택 및 금융자산은 자산효과를 구축하는 중요한 요인이라는 결론을 도출하였는데, 특히 미래에 매매를 통해서 이익을 실현할 수 있는 자산보다는 현재 직접적인 수익 및 실현이 가능한 자산이 보다 효과적임을 확인하였다. 또한 주택담보대출을 통해 주택을 구매하면 가구의 현재 총자산은 증가하지만, 대출은 미래지출이라는 인식으로 인해 자산효과가 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 다주택 구입을 위한 담보대출은 자산효과가 나타나지 않으며, 이를 통해서는 경제적 효과를 얻을 수 없다는 사실도 함께 확인하였다. 이러한 측면에서 본 연구는 최근 급증한 가...

TAG Wealth Effect, Multi-House Owner, Liability, Mortgage, Homeowner, Panel Model, 자산효과, 다주택자, 부채, 담보대출, 자가가구, 패널모형

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