분야
hwpⅠ. 총 설
1. 임대차의 의의 및 성질
2. 임대차에 관한 규율
1) 임대차에 관한 특별법
2) 민법이 규율하는 임대차
3. 부동산임차인의 보호
1) 의의
2) 부동산임차인의 보호에 관한 민법의 규정
임차권의 대항력
임차권의 최단존속기간의 보장
차임 및 보증금의 제한
임차권의 양도전대
임차권에 기한 방해배제청구권
Ⅱ. 민법상의 임대차 - 임대차의 성립
1. 임대차의 성립요건
2. 임대차의 존속기간
1) 의의
2) 기간의 약정이 있는 임대차
원칙
예외
3) 임대차의 갱신
계약에 의한 갱신
묵시의 갱신(법적갱신)
4) 기간의 약정이 없는 임대차
1) 의의
임대차는 물건을 소유하지 못하는 자가 대가를 지급하고서 일정한 기간 이를 사용․수익함으로써 물건의 소유에 대신하는 기능을 한다. 임대차는 동산에 대해서도 이용되지만, 그 사용기간 및 목적․차임액 등에서 부동산의 임대차가 상대적으로 중요하고, 그래서 부동산임차인의 보호가 특별히 문제된다.
2) 부동산임차인의 보호에 관한 민법의 규정
부동산임차인을 어떻게 보호할 것인지는 관점에 따라 다를 수 있을 것이나, 결국은 임차인의 사용․수익권을 적정하게 보장하는 데 달려 있다고 볼 수 있다. 그러한 내용으로서 일반적으로 다음의 것이 문제되는데, 이에 관해 민법은 어떠한 규정을 마련하고 있는지 검토하기로 한다.
임차권의 대항력
임차권은 임대차계약에 의거 임차인이 임대인에 대해서만 주장할 수 있는 채권으로 구성되어 있기 때문에, 목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 때에는 임차인은 제3자에게 임차권을 주장할 수 없어 임차권이 보장되지 못하는 문제가 있다. 민법은 이 문제를 해결하기 위해 다음 두 개의 규정을 마련하고 있다. 즉 ㈀ 부동산의 임대차를 등기할 수 있는 길을 마련하고, 그 등기를 한 때에는 임차권을 제3자에게도 주장할 수 있는 것으로 정한다(621조 2항). 그러나 임차인이 언제나 임대인에 대해 등기청구권을 가지는 것은 아니며, 그 등기를 하지 않기로 반대약정을 맺은 때에는 이를 유효한 것으로 보기 때문에(621조 1항), 임차권의 대항력은 완전하다고 볼 수 없다. ㈁ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서는 그 임대차를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물에 대해 소유권등기를 한 때에는 임차권을 제3자에게 대항할 수 있다(622조). 그러나 건물의 소유를 목적으로 타인의 토지를 임차하는 경우가 거래실제에서 매우 이례적이라는 점에서 그 실용성은 적은 것으로 평가되고 있다.
질문4: 임차인의 등기청구권은 반대약정이 있을 경우 인정되지 않는다. 그렇다면 이렇게 인대인의 협조없이 임대주택의 대항력을 확보할 수 있는 방법은 무엇인가?
- 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임대차의 대항력이 생겨 제3자에게 대항할 수 있음
임차권의 최단존속기간의 보장
임차인의 사용․수익권(임차권)이 제대로 실현되기 위해서는 그 사용․수익이 일정기간 보장되는 것이 필요하다. 그러기 위해서는 그 대상 및 용익의 목적에 따라 민법에서 최단존속기간을 규정하는 것이 바람직하다. 그러나 민법은, 임대차의 목적이 동산인지 부동산인지 또 용익의 목적이 무엇인지 구별하지 않고 원칙적으로 임대차의 기간이 20년을 넘지 못하는 것으로 하여 최장존속기간을 제한할 뿐이고(651조 1항), 최단존속기간을 보장하는 규정을 두고 있지 않아 문제가 있는 것으로 지적되고 있다.
질문5: 임대차의 기간의 원칙적으로 왜 20년을 넘지 않아야 하나?
- 임대차의 경우 부동산 임대차가 중요한대 20년간 평온공연하게 부동산을 점유하고 있으면 소유권을 인정하는 취득시효가 있어 이를 방지하기 위하여 임대차의 경우 20년을 넘지 않도록 하고 있음
- 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점
차임 및 보증금의 제한
차임 및 보증금의 상한을 설정하는 것은 사용․수익의 적정한 대가를 지급한다는 점에서
