부동산의 권리와 공시
I. 부동산 권리의 범위
부동산의 권리는 아래의 그림에서 볼 수 있는 마와 같이 토지의 경계를 중심으로 하여 지구의 중심으로부터 연장한 토지 의 상하에 미치는 것이라고 할 수 있다.
그림. 토지소유권의 범위
그러나 우리나라의 민법 제212조에서는 "토지의 소유권은 정
의하여 이를 정한다(268조제1항). 分割方法으로는 「現物분 할」이 原則이지만, 경우에 따라서는 共有物을 매각하여 그 대금을 나누는 「대금분할」 이나, 共有者의 한사람이 다른 共有者의 지분을 양수하여 그 價格을 지급하고 단독所有者 가 되는 「價格分割」의 方法을 이용할 수도 있다.
담보권이 성립하고 있지 않거나 또는 소멸하고 있는 때에는 담보물권도 존재목적을 잃는다. 유치권의 경우 부종성은 엄격하게 적용되나 질권, 저당권은 그 적용이 다소 완화된다. 수반성은 담보물권이 피담보채권의 이전에 따라서 이전하고, 피담보채권 위에 부담이 설정되면 그 부담에 복종하는 성질
볼 수 있다.
위와 같이 저당권을 목적물을 경매하여 그 대금에서 우선변제를 받는 것이므로, 저당권이 설정된 후에 목적물을 제3자에게 양도하거나 용익물권을 설정할 수 있다.
그러나 저당권을 실행하여 목적물을 경매하면 이들 권리는 소멸한다. 여기에 저당권과 용익물권의 조화문제가 생긴다.
담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있다.
예를 들어 ‘갑’이라는 사람이 은행 등 금융기관으로부터 돈을 빌리면 ‘갑’의 부동산 또는 ‘갑’의 보증인 부동산에 금융기관은 근저당권을 설정한다. 그런데 채무자 ‘갑’이