서울 오피스 투자시장 리스크 프리미엄 결정요인 분석 : 투자자와 대주의 입장에서

유명한 ( Yu Myeonghan )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제3호, 108(총1페이지)

최근 서울 오피스 투자시장은 역대 최고 수준의 공실률과 낮은 임대료 상승률에도 불구하고, 자본시장의 풍부한 유동성 자금, 낮은 담보대출 금리 등 영향으로 단위면적당 매매가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이러한 영향으로 오피스 거래규모 또한 급격하게 증가하고 있으며, 지난해에는 역대 최대 규모를 기록했던 2016년 대비 43% 증가한 약 12조원 규모를 보여 서울 오피스 투자시장이 그 어느 때보다 활황세를 유지하고 있다. 하지만, 최근 거래된 오피스 중 일부는 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치 이상의 높은 가격에 거래되는 사례가 늘고 있다. 이러한 사례가 증가하는 것은 투자자와 대주 관점에서 보았을 때 수익률은 낮아지고 위험은 상승하게 되어 문제 자산이 될 가능성이 높다. 따라서 본 연구는 투자자와 대주의 관점에서 오피스 투자시장에 내제된 리스크 프리미엄...

TAG 오피스, 자본환원율, 담보대출금리, 리스크 프리미엄, Office, Capitalization Rate, Commercial Loan Rate, Risk Premium

사람에 만족하십니까, 장소에 만족하십니까?

박기덕 ( Park Kiduk )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제3호, 109(총1페이지)

본 연구에서는 재개발로 인해, 공공임대주택 거주민들의 이주 후 주거환경에 대한 주관적 인지에 영향을 주는 요인들을 확인하고, 이주 경험이 그들의 삶에 어떻게 영향을 주는지에 대한 이해를 제공하며, 저소득가구들에 미치는 주거이동의 효과와 주거 만족도, 근린의 특성에 관한 문헌들의 공백을 채우는데 기여한다. 기존의 공공임대주택거주민의 주거 환경에 관한 주관적 인지에 관한 연구들은 파편적이었고, 그 인과관계가 불투명하였다. 그리하여, 본 연구의 목적은 기존의 개념들을 하나의 종합적인 모델로 구성하고, 개인 혹은 가구 수준의 특성과 근린 특성에 대한 인지, 근린의 사회적 유대관계, 장소애착, 주거 만족도의 직,간접적 효과에 대해 분석하고자 한다. 이러한 거주민들의 삶에 영향을 주는 이주 경험과 과정의 복잡함을 이해하고자하는 노력은 주택정책의 새로운 다자인과 기존 ...

TAG HOPE VI, Residential Satisfaction, Neighborhood Social Ties, Place Attachment, Housing Policy, VI, 주거 만족도, 근린의 사회적 유대, 장소애착, 주택 정책

부동산 가격 요인과 가격상승률 요인 비교 연구 : 서울시 재건축 아파트를 중심으로

고주형 ( Koh Joo-hyung ) , 강명구 ( Kang Myoung-gu )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 7~22페이지(총16페이지)

본 연구의 목적은 서울시 재건축 완료 아파트의 가격과 가격 상승률에 영향을 미치는 주거특성 요인을 헤도닉 가격모형을 이용하여 비교 분석하는 것이다. 분석을 위한 시간적 범위는 2003년 6월부터 2018년 12월까지이며 87개 서울 재건축 완료 아파트 85m² 실거래가격을 이용하였다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 가격 요인은 지하철역 개수ㆍ강남 4구 지역성ㆍ과거시세ㆍ시차이며 특히 강남 4구 지역성 변수와 지하철역 개수가 아파트 가격에 큰 영향을 준다. 둘째, 아파트 가격 상승률 요인은 과거시세ㆍ시차이다. 셋째, 아파트 가격 요인과 가격 상승률 요인 간의 차이점을 살펴보면, 강남 4구 지역성 변수와 지하철역 개수 는 아파트 가격에는 유의미한 영향을 미치지만 아파트 가격 상승률에는 영향을 미치지 않는다. 또한 과거시세와 시차는 아파트...

TAG Apartment Price Factors, Price Rising Rate, Housing Characteristics, Hedonic Price Model, 아파트 가격 요인, 가격 상승률, 주거특성요인, 헤도닉 가격 모형

주중 여가통행 시간 및 거리의 영향요인에 관한 연구

이남휘 ( Lee Nam Hwi ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 23~36페이지(총14페이지)

본 연구에서는 첫 번째로 주중 거주지역을 중심으로 여가통행 주요 대상자인 전업주부 및 무직자의 여가통행 행태를 분석하였다. 전업주부 및 무직자의 여가통행에 소비되는 평균 시간과 거리를 지역별, 교통수단별, 여가활동유형별로 분류하여 분석하였다. 두 번째로 주중 여가통행이 근린환경 특성 요인들과 어떠한 영향관계를 가지는지 분석하였다. 주중 여가통행의 시간 및 거리와 통행 출발지(거주지)의 개인 및 가구특성, 입지 및 통행특성, 토지이용특성간의 영향관계를 파악하기 위해 선형회귀분석을 실시하였다. 회귀분석의 결과로 여가통행 대상자의 성별, 미취학 아동수, 거주 주택형태, 소득수준이 주중 여가통행에 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었고, 여가통행 출발지의 출발권역, 최초교통수단, 버스 및 지하철역 접근성 또한 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 특히 토지이용특성...

TAG Leisure Activities, Weekday Leisure Travel, Passing Behavior, Neighborhood Environment, Land Use Characteristic, 여가활동, 주중 여가통행, 통행행태, 근린환경, 토지이용특성

부동산 가격에서 브랜드가 차지하는 가치비중에 관한 연구 : 광주 남구 봉선동을 중심으로

송용헌 ( Song Young Hun ) , 양동우 ( Yang Dongwoo ) , 신우진 ( Shin Woo-jin )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 37~50페이지(총14페이지)

본 연구는 정부의 부동산 규제로 지방광역시와 같은 비규제 지역에서 풍선효과가 나타나고 있는 가운데, 같은 지역내에서도 특정지역의 집값만 상승하는 양극화 현상이 심화되고 있다. 최근 단기간 급등세를 탄 광주 남구, 대구 수성구, 대전 유성구 일대의 아파트값은 이미 서울 강북권 수준을 뛰어넘고 있다. 본 연구는 이러한 현상의 대표 지역인 광주광역시 봉선동을 특화한 연구를 통해 이러한 가격급등의 원인이 무엇인지 살펴보고자 한다. 특히 연구대상지역내 브랜드와 비브랜드 아파트간의 가격에 미치는 영향과 시간의 흐름에 따른 변화를 분석하여, 최근 가격이 급등하고 있는 봉선동 아파트 시장에 브랜드가 어느 정도 기여하는지를 실증연구 하고자 한다. 본 연구의 공간적 범위는 광주광역시 남구 봉선동을 지역적인 범위로 삼아, 1985년부터 2018년 현재까지 준공된 아파트단...

TAG Brand, Apartment, Valuation Ratio, Determinants of Apartment Price, 브랜드, 아파트, 가치비중, 아파트 가격 결정요인

서울시 도시재생사업이 주변 지역 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로

김지나 ( Kim Ji-na ) , 노승한 ( Ro Seung-han )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 51~66페이지(총16페이지)

본 연구는 도시재생사업이 주변지역 주택가격에 미치는 영향이 명확하지 않은 상황에서, 서울시 도시재생사업 1단계 활성화 지역을 대상으로 지리적 분포에 따라 분석 대상지를 세분화 하여 지역별 도시재생사업지 주변지역 주택가격에 미치는 영향을 확인하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 서울시 아파트 가격을 종속변수로 하여 도시재생사업지역 내ㆍ외부의 주택가격과 도시재생사업시행 전ㆍ후의 주택가격을 고려하고자 시공간을 동시에 고려할 수 있는 이중차이분석모형을 활용하여 분석을 진행하였다. 본 연구에 활용된 아파트가격 자료는 2014년 1월부터 2018년 12월까지 거래가 있었던 서울시 아파트 1,221개 단지의 실거래가격자료이며, 성향점수매칭(PSM)의 방법을 통해 최종적으로 사용한 아파트실거래가격자료는 총 40,908개이다. 분석결과 도시재생 사업지역의 가격영향이 지역에...

TAG Urban Regeneration, Effectiveness Analysis of Policies, Propensity Score Matching Analysis, Difference in Difference, 도시재생사업, 정책효과분석, 성향점수매칭, 이중차이분석

서울시 세대별 1인가구의 주거특성 분석 및 정책제언

고정희 ( Ko Jung-hi )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 67~86페이지(총20페이지)

이 연구는 「2015년 서울복지실태조사(Seoul Welfare Survey)」를 활용하여 서울시 세대별 1인가구의 주거특성을 분석하였다. 분석을 위해 자료에서 “단독 1인가구”만을 추출하였다. 분석결과 서울시 세대별 1인가구의 주거특성은 ‘청년층’은 ‘다세대 주택(multi-family house)’ 및 ‘다가구 단독주택(detached house)’의 거주비율이 가장 높게 나타났다. 다음으로 쪽방(Jjokbang), 고시원(Gosiwon) 등의 주택이 아닌 시설에서의 거주 비율도 12.5%로 타 세대에 비하여 높게 나타나 청년층의 주거상황이 매우 불안정한 것으로 나타났다. 또한 ‘보증금이 있는 월세(Monthly rent with deposit)’ 거주가 47.3%로 나타났고 이들의 자가 보유(home owne...

TAG Single-person Households by Generation, Housing Characteristics of Single-person Households, Middle-aged NEET, Public Rental Housing, 세대별 1인가구, 1인가구 주거특성, 중년 니트족, 공공임대주택

공공임대주택지구의 공급유형별 입주거리에 관한 연구 - 보금자리주택지구를 중심으로 -

송영선 ( Song Young-sun ) , 강현구 ( Kang Hyeon-koo ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 89~98페이지(총10페이지)

이 연구는 「2015년 서울복지실태조사(Seoul Welfare Survey)」를 활용하여 서울시 세대별 1인가구의 주거특성을 분석하였다. 분석을 위해 자료에서 “단독 1인가구”만을 추출하였다. 분석결과 서울시 세대별 1인가구의 주거특성은 ‘청년층’은 ‘다세대 주택(multi-family house)’ 및 ‘다가구 단독주택(detached house)’의 거주비율이 가장 높게 나타났다. 다음으로 쪽방(Jjokbang), 고시원(Gosiwon) 등의 주택이 아닌 시설에서의 거주 비율도 12.5%로 타 세대에 비하여 높게 나타나 청년층의 주거상황이 매우 불안정한 것으로 나타났다. 또한 ‘보증금이 있는 월세(Monthly rent with deposit)’ 거주가 47.3%로 나타났고 이들의 자가 보유(home owne...

TAG Public Rental Housing, Residential Transfer, Population Migration Statistics, Moving Distance

통신 기술이 도심방문 빈도에 미치는 보완효과 및 대체효과

박순만 ( Park Soon Mahn ) , 최막중 ( Choi Mack Joong )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 100(총1페이지)

정보통신 기술의 발달로 인하여 사회, 문화, 경제, 고용, 노동 등 기술 외적인 측면에 있어서도 다양한 변화가 예상된다. 이에 본 연구는 스마트폰과 인터넷 등 이른바 통신기술의 발달이 개인의 도심 방문에 영향을 미치는 보완효과와 대체효과의 발현과정을 업무 및 비업무 측면에서 파악하는 것을 목적으로 한다. 선행연구를 토대로, 본 연구에서는 통신기술이 도심 방문에 미치는 영향을 대체효과와 보완효과로 분류하였으며, 통신기술의 도입으로 인한 도심방문 빈도의 보완효과와 대체효과는 대립적이거나 일방적인 개념이 아닌 상호의존적인 개념임을 확인하였다. 이에, 통신기술 도입으로 발생하는 대체효과와 보완효과가 연쇄적으로 연결되어 있음을 설명하는 이론 모형을 구축하여 통신기술의 발전에 따라 온라인으로 업무, 쇼핑, 여가를 즐기는 것이 기존의 방식에 비하여 상대적으로 적은 ...

TAG 통신기술, 보완효과, 대체효과, 2SLS, 경로모형, Telecommunication Technology, Complementarity, Substitution, Path Model

공동주택관리에 관한 세 가지 에세이

이규태 ( Lee Kyutai ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )  한국부동산분석학회, 부동산학연구 [2019] 제25권 제2호, 101(총1페이지)

공동주택은 시간이 경과함에 따라 물리적으로 노후화하기 시작하고, 기능적으로도 여러 문제가 발생한다. 이러한 점에서 거주자들의 삶의 질이나 경제적 가치 보전을 위해 공동주택관리는 매우 중요하다. 그런데 공동주택관리를 수행하는 주체에 따라 전문성이 상이하기 때문에 전문성 여하에 따라 관리서비스 품질이나 관리 효율성에 직접적인 영향을 미치게 되어 결과적으로는 입주자등(입주자+사용자)이 부담하는 관리비의 수준이 결정될 가능성이 높다. 그럼에도 기존의 선행연구에서는 물리적인 특성에 따른 관리비의 차이에 초점을 맞춘 연구가 주를 이루고 있어 본 연구에서는 공동주택관리에 대한 다각적인 이해를 위해 세 가지 측면으로 접근하여 실증연구를 진행하였다. 첫째는 공동주택의 관리활동 결과물인 총공용비용(공용관리비+공동사용료)에 대한 결정구조를 분석하였다. 확률효과 모형을 이용한 주...

TAG 관리비, 관리방식, 관리인원, Management Fee, Management Method, Management Personnel

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